Planungsdokumente: Bebauungsplanverfahren 3-85 "Dietzgenstraße - Nordend"

Bereits der durch das Land Berlin 2006 erstellte Friedhofentwicklungsplan (siehe auch II. 2.5.1.) sieht für die Friedhofsbereiche an der Dietzgenstraße kurzfristig eine Planung mit sonstiger Nutzung vor.

Im Auftrag der GESOBAU AG und in Abstimmung mit dem Stadtentwicklungsamt und dem Evangelischen Friedhofsverband wurde 2019 durch Baufrösche Architekten und Stadtplaner GmbH eine erste städtebauliche Untersuchung zur Bebauung der im FEP als sonstige Nutzung dargestellten Flächen der Friedhöfe in offener Bauweise mit mehrgeschossigen punktartigen Wohnhäusern erstellt.

Ab 2020 erfolgte im Rahmen der Erarbeitung des städtebaulichen Entwicklungskonzeptes „Friedhöfe Nordend“ (siehe auch III.2) unter anderem eine vertiefende Untersuchung hinsichtlich der Bauung der Friedhofsflächen zu Wohnzwecken an der Dietzgenstraße inkl. der Entwicklung verschiedener Bebauungsvarianten. Aus diesen Varianten wurde Konzeptvorschlag Riegel als Grundlage für den vorliegenden Bebauungsplanentwurf gewählt.

Im Auftrag des Bezirksamtes Pankow, Stadtentwicklungsamt, wurde durch die Büros Stattbau Stadtentwicklungsgesellschaft mbH in Zusammenarbeit mit Gruppe Planwerk GmbH und hemeier Landschaftsplanung und Ökologische Gutachten das städtebauliche Entwicklungskonzept „Friedhöfe Nordend“ erstellt.

Der Konzeptvorschlag „Riegel“ sieht eine straßenbegleitende Wohnbebauung an der Dietzgenstraße vor. Die Neubebauung orientiert sich außerdem an den vorhandenen Erschließungsachsen der Friedhöfe. Entsprechend sind im Bereich der ehemaligen Zugänge zu den Friedhöfen platzartige Aufweitungen, die jeweils nördlich und südlich baulich gefasst werden, vorgesehen. In den so entstehenden Höfen sind ein, maximal zwei weitere Gebäude geplant. Durch die platzartigen Aufweitungen wird die Abfolge der Bebauung entlang der Dietzgenstraße in drei Teilbereiche gegliedert. Die Plätze befinden sich in den Achsen zu den Kapellen und stellen damit die freie Sicht vom öffentlichen Straßenraum auf die Friedhofsflächen wieder her.

Gemäß dem vorliegenden Konzept lassen sich rund 29.500 m² Geschossfläche, davon rund 26.000 m² Geschossfläche für Wohnen auf den westlichen Teilflächen der Friedhöfe Zion und Frieden-Himmelfahrt realisieren. Hieraus errechnen sich nach der Maßgabe des Berliner Modells der kooperativen Baulandentwicklung rund 260 Wohnungen. Ein Anteil von 30 % der Geschossfläche ist dabei als belegungsgebundener, sozial geförderter Wohnungsbau zu realisieren.

Der aus der geplanten Wohnbebauung resultierende Bedarf an Plätzen in Kindertagesstätten soll im Erdgeschoss eines Wohngebäudes nachgewiesen werden. Auch kleine Ladengeschäfte, Dienstleistungsbetriebe und / oder ein „Kieztreff“ sind in den Erdgeschossen denkbar.

Für die Wohnbebauung werden vier Vollgeschosse zuzüglich eines Staffelgeschoss als städtebaulich verträglich angesehen. Durch die geschlossene Bauweise entstehen auf den straßenabgewandten Seiten ruhige, gemeinschaftlich nutzbare, begrünte Innenbereiche. Gleichzeitig werden die rückwärtigen Friedhofsflächen, die zukünftig dem naturschutzrechtlichen Ausgleich und der Erholung der Bewohnerinnen und Bewohner, auch aus den umliegenden Baugebieten, dienen sollen, vom Lärm geschützt.

Ein Teil des schützenswerten rückwärtigen Grünbestandes, darunter etwa zehn ältere Stieleichen (Stammdurchmesser ca. 50 cm), sollen im Bebauungsplan gesichert werden. Ebenso sollen die an die aktiven Friedhofsflächen angrenzenden Bepflanzungen weitgehend erhalten und die vorhandenen Alleen bis an die Dietzgenstraße verlängert werden. Für den naturschutzrechtlichen Eingriff müssen Maßnahmen zum Ausgleich und Ersatz festgelegt werden. Neben Maßnahmen im Geltungsbereich, wie z.B. Dachbegrünung, Niederschlagsversickerung, soll der Großteil der Ausgleichsmaßnahmen auf den östlichen Friedhofsflächen (außerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungsplans 3-85) umgesetzt werden. Es wird die vollständige Umsetzung aller Ausgleichsmaßnahmen auf den Friedhofsflächen (innerhalb und außerhalb des Bebauungsplans) angestrebt. Im Zusammenhang mit der Erarbeitung des städtebaulichen Entwicklungskonzepts erfolgte bereits eine erste überschlägige Ermittlung der Aufwertungspotenziale auf den rückwärtigen Friedhofsflächen. Außerdem erfolgte eine Erfassung der Artengruppen Brutvögel und Fledermäuse. Im Ergebnis wurde festgestellt, dass das Areal durchaus Potenziale für weitere Maßnahmen zur Strukturanreicherung, Förderung der Artenvielfalt und Unterstützung von Flora und Fauna bietet.

Die Sicherung ausreichender wohnungsnaher Spiel- und Grünflächen wird auf den östlich des Geltungsbereichs gelegenen nicht mehr im Betrieb befindlichen Friedhofsflächen angestrebt. Hierfür sind im Weiteren geeignete Sicherungselemente in Abstimmung mit dem Eigentümer zu prüfen.

Die rückwärtigen Friedhofsflächen (außerhalb des Geltungsbereichs) sind aktuell nur über den aktiven Friedhof erschlossen. Diese Erschließung soll bei Umwidmung zu Grünflächen aufgehoben werden, da die Friedhofsverwaltung einem öffentlichen Durchgangsverkehr über die aktiven Friedhofsbereiche bislang ablehnend gegenübersteht. Offen bleibt, ob die zukünftige Grünanlage und der aktive Friedhof ggf. durch einen Zaun getrennt sein werden. In jedem Fall sollten die Sichtverbindungen über die Alleen dauerhaft erlebbar bleiben. Deswegen sind im Zuge der grünen Umnutzung weitergehende Erschließungsmaßnahmen unerlässlich. Insbesondere im Hinblick auf die Bewirtschaftung und Unterhaltung der Wald- und öffentlichen Grünanlagen soll ein neuer Weg entlang der nördlichen Friedhofsgrenze bis zum Wald die Erschließung der rückwärtigen Friedhofsflächen von der Dietzgenstraße aus sichern. In den bisherigen Überlegungen wird davon ausgegangen, dass hierfür die bestehende Zufahrt zur nördlich gelegenen Kleingartenanlage mit der historischen Torsituation genutzt werden kann.

Die verkehrliche Erschließung des Wohnungsneubaus erfolgt über die Dietzgenstraße. Ca. 1,2 km nördlich des Plangebiets soll das neue Stadtquartier Elisabeth-Aue mit rund 5.000 Wohnungen sowie ergänzender sozialer und gewerblicher Infrastruktur entwickelt werden. Da das Verkehrsnetz des Bezirkes Pankow durch eine Erhöhung des motorisierten Individualverkehrs vor erhebliche Probleme gestellt wird, hat der Berliner Senat in seiner Sitzung am 11. Februar 2025 die Fortführung der Planungen für die Straßenbahnstrecken 50 und M 1 beschlossen. Eine Inbetriebnahme ist nach derzeitigem Planungsstand für das Jahr 2030 vorgesehen.

Nach der Vorzugsvariante soll zusätzlich zum Wohnungsbauvorhaben die Möglichkeit und Erforderlichkeit einer Quartiersgarage untersucht werden. Hierzu sind weitergehende Abstimmungen mit den zukünftigen Bauherren erforderlich.