Für das Plangebiet existiert kein festgesetzter Bebauungsplan.
Die planungsrechtliche Einschätzung, welche Bereiche dem unbeplanten Innenbereich nach § 34 BauGB angehören und welche dem Außenbereich nach § 35 BauGB zugeordnet werden, richtet sich grundsätzlich nach der vorhandenen, prägenden Bebauung im Plangebiet und seiner Umgebung.
Die westliche Teilfläche des Geltungsbereichs ist auf Grund der örtlichen Situation überwiegenden dem unbeplanten Innenbereich nach § 34 BauGB zuzuordnen. Die östliche Teilfläche befindet sich vollständig im unbeplanten Innenbereich nach § 34 BauGB (siehe Abbildung 4).
In der maßgeblichen näheren Umgebung sind Gewerbebetriebe aller Art, zum Beispiel Einzelhandelsbetriebe der Nahversorgung und Kfz-Händler; Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude und eine Tankstelle, vorhanden. Die Eigenart der näheren Umgebung lässt sich somit in die typisierte Gebietskategorie des § 8 BauNVO einordnen. Die Zulässigkeit von Vorhaben nach Art der baulichen Nutzung für diese Flächen ist als faktisches Gewerbegebiet gemäß § 34 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 8 BauNVO zu beurteilen. Die Bebaubarkeit des Vorhabengrundstücks nach dem Maß der baulichen Nutzung und den sonstigen Zulässigkeitsmerkmalen bestimmt sich nach § 34 Abs. 1 BauGB.
Abbildung 4: Einordnung nach § 34 und 35 BauGB (grüne Linie), Stand: 28.10.24 (Quelle: WISTA.Plan GmbH)
Da Teile des Naturraums Erpe innerhalb des Geltungsbereichs liegen, sind Randflächen des westlichen Teilbereichs als Außenbereich nach § 35 BauGB zu bewerten.
Der Geltungsbereich des Bebauungsplans befindet sich zudem innerhalb der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme ehemaliger Güterbahnhof Köpenick und angrenzende Flächen. Am 22. April 2016 hat der Senat von Berlin die Durchführung der vorbereitenden Untersuchungen gemäß § 165 Abs.4 BauGB für das Areal beschlossen, die in einem Zeitraum von ca. 2 ½ Jahren von August 2016 bis Ende des Jahres 2018 durchgeführt wurden und in einen abschließenden Bericht mündeten, der am 1. Oktober 2019 vom Senat beschlossen wurde. Auf dieser Basis erfolgte am 12. Mai 2020 der Beschluss vom Berliner Senat zur Festlegung des städtebaulichen Entwicklungsbereichs ehemaliger Güterbahnhof Köpenick und angrenzender Flächen gemäß § 165 Abs.6 Satz 1 BauGB. Er trat mit Veröffentlichung im Gesetz- und Verordnungsblatt am 27. Mai 2020 in Kraft (GVBl. Nr.23/2020 S.327) und bildet die Rechtsgrundlage zur Durchführung der geplanten Maßnahmen. Mit Senatsbeschluss vom 14. Juni 2022 wurde die Verordnung zur teilweisen Aufhebung der Rechtsverordnung für die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme beschlossen (GVBl. Nr. 33/2022 S. 380). Damit hat sich der Entwicklungsbereich von ursprünglich ca. 50 ha um insgesamt ca. 14 ha verkleinert. Betroffen von der Aufhebung sind (bis auf 0,2 ha private Flächen, für die die Entwicklungsabsicht aufgegeben wurde) dauerhaft bahnbetriebsnotwendige Flächen (Gleistrassen und Bahnanlagen der durch das Gebiet verlaufenden Bahnstrecken), die sich im Eigentum der DB AG befinden und nur klarstellend aus dem Entwicklungsbereich herausgelöst wurden, da sie nicht Teil der (Über-)Planung waren. Die Entwicklungsziele bleiben dabei unverändert.
Die wesentlichen Ziele für das Gelände des ehemaligen Güterbahnhofes Köpenick und angrenzende Bereiche sind die Entwicklung eines gemischt genutzten urbanen Stadtquartiers mit einem Schwerpunkt auf den Wohnungsbau. Neben der Entwicklung von ca. 1.800 Wohnungen, von denen mindestens 40 % förderfähig sein sollen, sind auch die Schaffung von Gewerbeflächen (kleinteilige (produzierende) gewerbliche Nutzungen, (Büronutzungen und Einzelhandelseinrichtungen) sowie die gebietsübergreifende Schaffung von Gemeinbedarfseinrichtungen (Gemeinschaftsschule im Zentrum des Quartiers, drei Kindertagesstätten, eine Jugendfreizeiteinrichtung sowie weitere kulturelle und soziale Einrichtungen auf dem Standort des ehemaligen Gaswerks am Stellingdamm) wesentliche Entwicklungsziele. Hinzu kommt die Entwicklung von öffentlichen Grünflächen. Zur Erreichung der überörtlichen Zielstellung einer Entlastung des bezirklichen Hauptzentrums an der Bahnhofstraße soll die „Ostumfahrung Bahnhofstraße“ als Hauptverkehrsstraße einschließlich ÖPNV-Anbindung realisiert werden. Der städtebaulich-freiräumliche Rahmenplan wurde am 18. März 2025 vom Berliner Senat beschlossen und konkretisiert die städtebaulichen Ziele und Intentionen (siehe Kapitel III.2).