Planungsdokumente: Bebauungsplan 9-87

Der Vorlauf des Bebauungsplans 9-87 ist wesentlich durch die Lage in der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme ehemaliger Güterbahnhof Köpenick bestimmt (siehe Kapitel II.2.9).

Als Basis für die Planung der Entwicklungsmaßnahme wurde bereits im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen im Jahr 2019 ein Strukturkonzept auf der Grundlage vertiefter städtebaulicher Prüfungen und Fachgutachten erarbeitet. Das Strukturkonzept stellte die grobe Nutzungsverteilung und übergeordnete Erschließung dar und wies die Machbarkeit der Entwicklungsziele nach. Dazu gehörten die Trassierung der Ostumfahrung Bahnhofstraße, die Verteilung von potenziellen Wohnungsneubau- und Gewerbeflächen, Standorte für soziale Infrastruktur sowie übergeordnete Grünverbindungen.

Von September 2022 bis Juni 2023 wurde basierend auf den Erkenntnissen des Strukturkonzepts ein zweistufiges städtebauliches Werkstattverfahren als wettbewerblicher Dialog zur Qualifizierung des Struktur- und Nutzungskonzeptes auf Basis der Entwicklungsziele durchgeführt. Dies wurde unter Einbeziehung relevanter Fachbehörden, Vertretenden von landeseigenen Wohnungsunternehmen und Eigentümerinnen und Eigentümern sowie der interessierten Öffentlichkeit durchgeführt.

Im Ergebnis erfolgte die Auswahl des städtebaulich-freiräumlichen Konzepts des Planungsteams von ADEPT & Karres en Brands mit PGT Umwelt & Verkehr. Im Anschluss, zwischen September 2023 und September 2024, folgte dessen Weiterentwicklung zum städtebaulich-freiräumlichen Rahmenplan. Die oben genannten Akteurinnen und Akteure wurden auch bei der Erarbeitung des Rahmenplans intensiv eingebunden und beteiligt. Der städtebaulich-freiräumliche Rahmenplan wurde am 18. März 2025 vom Senat beschlossen. Mit dem Plan werden die Ziele der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme konkretisiert und durch ein räumlich-funktionales Gerüst untersetzt.

Abbildung 5: Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme ehemaliger Güterbahnhof Köpenick - städtebaulich-freiräumlicher Rahmenplan (Quelle: Adept, Karres en Brands, PGT (2025))

Der Rahmenplan ist wesentliche Grundlage für die weitere Planung, Entwicklung und Gestaltung des neuen Stadtquartiers, inklusive der Schaffung von Planungsrecht (Abbildung 5).

Ergänzend zum Rahmenplan sind übergreifend für die gesamte städtebauliche Entwicklungsmaßnahme ehemaliger Güterbahnhof Köpenick diverse fachliche Konzepte in Erarbeitung. Zum gegenwärtigen Planungsstand liegen bereits folgende Konzepte mit jeweiligen Arbeitsständen im Entwurf vor, deren bisherige Erkenntnisse Eingang in die Begründung gefunden haben:

IVAS-Ingenieurbüro für Verkehrsanlagen und -systeme (2024): Mobilitätskonzept für die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme ehemaliger Güterbahnhof Köpenick

• Teil I – Bestandsanalyse (10/2024)
• Teil II - Leitbild und Entwicklungsziele (12/2024)

Ingenieurgesellschaft Prof. Dr. Sieker mbH (04/2025): Regenwasserbewirtschaftung für das Entwicklungsgebiet ehemaliger Güterbahnhof Köpenick - Grobkonzept Regenwasser zum Rahmenplan

Das städtebauliche Konzept lässt sich für die Teilflächen des Bebauungsplanes 9-87 aus dem städtebaulichen Rahmenplan ableiten (Siehe Abbildung 6).

Abbildung 6: Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme ehemaliger Güterbahnhof Köpenick – Auszug mit Darstellungen des Bebauungsplanes 9-87 (schwarz gestrichelte Umrandung) aus dem städtebaulich-freiräumlicher Rahmenplan (Quelle: Adept, Karres en Brands, PGT (2025))

Für beide Teilflächen des Bebauungsplanes 9-87 ist eine straßenbegleitende Bebauung entlang der Seelenbinderstraße und der Bellevuestraße geplant. Die Flächen im westlichen Teilbereich werden in die Baufelder C2 und C2.1 (West) sowie C3 und C3.1 (Ost) unterteilt und sehen jeweils Wohn- und Mischnutzung mit maximal sechs beziehungsweise sieben geplanten Vollgeschossen vor. Gleichzeitig ist vorgesehen Fahrradparken im Gebäude im Bereich von C2.1 zu errichten, um die Funktion als Mobilitätsknotenpunkt für die Quartiere südlich der Seelenbinderstraße zu ermöglichen. Südlich der Baufelder schließt sich der Naturraum Erpetal an, welcher mit ökologischer Funktion integriert wird. Auf der östlichen Seite der Bellevuestraße werden die Baufelder C4 und C5 mit einer Geschossigkeit von maximal fünf Vollgeschossen als Wohnbaufelder gekennzeichnet.

Abbildung 7: Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme ehemaliger Güterbahnhof Köpenick - Auszug mit Darstellungen des Bebauungsplanes 9-87 (schwarz gestrichelte Umrandung) aus dem städtebaulich-freiräumlicher Konzeptplan (Quelle: Adept, Karres en Brands, PGT (2025))

Die vorgesehene Wohnbebauung des Bebauungsplanes 9-87 bildet im Konzeptplan den städtebaulichen Auftakt im Süden des Quartiers am ehemaligen Güterbahnhof Köpenick (Abbildung 7). Der städtebauliche Konzeptplan sieht neben der Schaffung von Wohnraum insbesondere einen schonenden Übergang zum Natur- und Landschaftsraum vor.

Die beiden Blöcke, welche in den westlichen Teilflächen des Geltungsbereichs geplant sind, bilden nach innen beruhigte Hofstrukturen mit hineinragenden eingeschossigen Anbauten entlang der Seelenbinderstraße. In den nach Süden geöffneten Hofinnenflächen werden nutzbare Grünflächen mit Gemeinschaftsnutzungen wie beispielsweise Spielplätze vorgesehen. Durch die Nähe zum Naturraum Erpetal im Süden können sich hier wichtige ökologische Funktionen koppeln. Zur Seelenbinderstraße und zur Bellevuestraße bilden die Blöcke zusammen mit der nördlich und östlich geplanten Bebauung einen gefassten Straßenraum. Die Gebäudehöhe orientiert sich am Bestand und bildet ein ausbalanciertes Gegenüber zum Finanzamt. Die in Nord-Süd Richtung verlaufende Bebauung der östlichen Teilfläche des Bebauungsplanes 9-87 bildet das korrespondierende Element zur Flankierung des Straßenraumes der Bellevuestraße und trägt somit ihrerseits zur Straßenraumstrukturierung bei. Dadurch wird die Eingangssituation ins Stadtquartier baulich akzentuiert.

Im Rahmen der Freiraumgestaltung sollen die Flächen zwischen den Wohnblöcken als grünräumliche Verbindungen von den nördlich geplanten Wohngebieten in Richtung Erpetal gestaltet werden. Diese ermöglichen somit eine freiräumliche Verknüpfung der Teilquartiere.

Abbildung 8: Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme ehemaliger Güterbahnhof Köpenick – Auszug mit Darstellungen des Bebauungsplanes 9-87 (graue gestrichelte Umrandung) aus der Nutzungsverteilung (Quelle: Adept, Karres en Brands, PGT (2025))

In der Nutzungsverteilung (Abbildung 8) ist zu erkennen, dass die Flächen des Bebauungsplanes 9-87 überwiegend als Wohnnutzung vorgesehen sind. Lediglich die zur Seelenbinderstraße orientierten Erdgeschosszonen mit den eingeschossigen in die Hofflächen hineinragenden Anbauten im westlichen Teilbereich sind als Nutzungsart mit „Büro- und Dienstleistung“ gekennzeichnet.

Im Grobkonzept Regenwasser mit Stand 04/2025 hat die Analyse der Randbedingungen (Boden, Grundwasser) gezeigt, dass auf den Flächen der Entwicklungsmaßmaßnahme ehemaliger Güterbahnhof Köpenick aus naturräumlicher Sicht gute Bedingungen zur Versickerung von Niederschlagswasser vorliegen. Die Wasserdurchlässigkeit und Mächtigkeit der anstehenden Sandböden ist ausreichend hoch, der Flurabstand ebenfalls. Der Standort der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme ist als Teil eines größeren Areals im Bodenbelastungskataster Berlin als altlastenverdächtige Fläche eingetragen. Grundsätzlich ist eine Regenwasserversickerung auch auf Altlastenverdachtsflächen zulässig, sofern anthropogene Auffüllungen sowie ggf. auch kontaminierte Böden entfernt und mit unbelasteten Böden (EBV BM-0/ BM-0*)) ersetzt werden. Gemäß der bodengutachterlichen Voruntersuchung (IUP Ingenieure, 2017) liegen keine Altlastenverdachtsflächen im Bereich des Plangebiets des Bebauungsplans 9-87 vor. Die Altlastensituation soll im weiteren Verfahrensverlauf für die Nutzungsart Wohnen erneut begutachtet werden. Die geplante Nutzung steht einer Versickerung ebenfalls nicht entgegen. Es wird daher im Grobkonzept von einer Zulässigkeit der Versickerung ausgegangen.

Vor diesem Hintergrund ist auf den Baufeldern vorzugsweise eine vollständig dezentrale Bewirtschaftung des Regenwassers durch Verdunstung und Versickerung vorzusehen. Eine Ableitung von Niederschlagsabflüssen entspräche nicht den gesetzlichen Anforderungen und den Zielvorgaben des Landes Berlin.

Für die Regenwasserbewirtschaftung auf den Baufeldern wird eine Kaskade bestehend aus begrünten Dachflächen mit nachgeschalteten Retentions- und Versickerungsanlagen vorgeschlagen. Mit dieser Kaskade wird ein sehr weitgehender Rückhalt der Niederschlagsabflüsse erreicht, so dass auch der Verdunstungsanteil gegenüber dem derzeitigen Zustand deutlich verbessert werden kann.

Für die Flächen des Bebauungsplanes 9-87 ergeben sich hierdurch folgende Maßnahmen zum Umgang mit Regenwasser:

Dachbegrünungen

Versickerungsanlagen (z. B. Mulden / Mulden-Rigolen)

Die sich aus dem Gesamtkonzept abzuleitende und unterzubringende Menge wird im weiteren Verfahren ergänzt. In einer ersten überschlägigen Bilanzierung wird für die Baufelder C2 und C2.1 das Flächenpotential für Versickerung vorbehaltlich sonstiger Erschließungsfunktionen bei ca. 47 % eingeschätzt.

Die im Grobkonzept erarbeiteten Lösungen wurden mit der Wasserbehörde hinsichtlich der Genehmigungsbelange vorabgestimmt. Im Zuge der Maßnahmenkonkretisierung (Fachgutachten zum Bebauungsplan) wird die Wasserbehörde weiterhin beteiligt.