Planungsdokumente: Bebauungsplan 9-87

ZF: Im Allgemeinen Wohngebiet wird das Maß der baulichen Nutzung über die Festsetzung einer zulässigen Grundflächenzahl, einer Geschossflächenzahl und einer Anzahl der Vollgeschosse als Mindest- und Höchstmaß bestimmt.

(§ 9 Absatz 1 Nummer 1 BauGB in Verbindung mit § 19 und § 20 BauNVO)

In dem Allgemeinen Wohngebiet soll das Maß der baulichen Nutzung unmittelbar über die Festsetzung einer Grundflächenzahl (GRZ), einer Geschossflächenzahl (GFZ) und einer zulässigen Zahl der Vollgeschosse als Mindest- und Höchstmaß bestimmt werden. Die festgesetzten Nutzungsmaße orientieren sich am städtebaulichen Rahmenplan. Für den Bebauungsplan ergeben sich aus den bisher geplanten Festsetzungen zur GRZ und GFZ folgende Dichteangaben:

Tabelle 2: Dichteangaben in Tabellenform durch Festsetzung von Baufenstern

Insgesamt beträgt die Fläche der Baugebiete (WA1; WA2) ca. 1,8 ha. Davon entfallen mit ca. 1,4 ha ca. 70% auf das Baugebiet WA1 und mit ca. 0,4 ha ca. 18% auf das Baugebiet WA2.

Für die Flächen des WA1 (Teilbereich West) soll eine GRZ von 0,5 festgesetzt werden. Somit werden die Orientierungswerte gemäß § 17 BauNVO überschritten. Grundsätzlich kann durch die Nähe zu den westlich gelegenen und nördlich geplanten Wohnbebauungen im Geschosswohnungsbau mit z.T. geschlossenen Wohnblöcken eine vergleichbare bauliche Dichte abgeleitet werden. Die zur Festsetzung vorgesehene Grundflächenzahl von 0,4 im WA 2 (Teilbereich Ost) entsprechen den Orientierungswerten der BauNVO.

Im Bebauungsplan wird eine GFZ von 2,0 für das WA1 und 1,8 für das WA2 festgesetzt. Die GFZ-Werte ergeben sich aus den städtebaulichen Kennwerten, die für den Rahmenplan ermittelt wurden. Gemäß § 17 BauNVO liegt der Orientierungswert der GFZ für Allgemeine Wohngebiete bei 1,2. Die festgesetzte GFZ von 1,8 bzw. 2,0 überschreitet diese Orientierungswerte.

Das WA1 soll überwiegend mit vier bis sechs (westlicher Teilbereich) beziehungsweise fünf bis sieben (östlicher Teilbereich) zulässigen Vollgeschossen festgesetzt werden. Für die separaten Baufenster an der Südseite des WA 1 sind drei bzw. vier Vollgeschosse geplant. Außerdem ist im nördlichen Teil des WA1 jeweils in den Innenhöfen eine eingeschossige Bebauung zulässig. Im WA2 werden straßenseitig fünf Vollgeschosse und im rückwärtigen Baufenster vier Vollgeschosse festgesetzt.

Die Festsetzung der Vollgeschosse ermöglichen im Sinne eines lärmrobusten Städtebaus entlang der Seelenbinder- und Bellevuestraße höhere Gebäude, die eine lärmabschirmende Wirkung erzielen. Gleichzeitig wird eine Höhenstaffelung mit niedrigeren Bauhöhen in Richtung des Naturraumes Alte Erpe ermöglicht. Um die entsprechenden Vollgeschosse realisieren zu können, ist eine ausreichend hohe GFZ-Festsetzung erforderlich.

Diese signifikante Überschreitung der GFZ liegt in der vorgesehenen dichten Struktur des städtebaulichen Rahmenplans begründet. Hierdurch sollen die vorhandenen Flächen bestmöglich für dringend benötigten Wohnraum ausgeschöpft werden. Mit der vorgesehenen hohen baulichen Dichte wird zudem eine Einfassung des Straßenraumes (insbesondere Bellevuestraße) erwirkt, welche zur städtebaulichen Aufwertung der Umgebung beiträgt und gleichzeitig die Entreé-Situation zum neuen Wohnquartier akzentuiert.

Die effektive Flächenausnutzung durch eine höhere Bebauung ermöglicht eine größere Anzahl an Wohneinheiten im Verhältnis zum geringen Flächenverbrauch. Demnach ist die festgesetzte Geschossigkeit von bis zu sieben Geschossen im Plangebiet dem flächensparenden Bauen zugeordnet. Durch die Nutzung des Grundstücks wird so zur Minimierung der versiegelten Fläche beigetragen und es können mehr Flächen im Entwicklungsgebiet für Grün- und Freiflächen genutzt werden. Mittels Begrünung des Wohngebietes können negative Effekte der hohen Dichte in Verbindung mit den Auswirkungen des Klimawandels, wie beispielsweise extreme Hitze und ungewöhnlich hohe Niederschlagsmengen, gemindert werden.

Hinweis: Weitere Details wie beispielsweise die zulässige Höhe baulicher Anlagen werden ggf. im weiteren Verfahren ergänzt.

Überbaubare Grundstücksflächen

ZF: Im Geltungsbereich werden die überbaubaren Grundstücksflächen durch Baugrenzen festgesetzt.

(§ 9 Absatz 1 Nummer 2 BauGB in Verbindung mit § 23 BauNVO)

Die im städtebaulichen Rahmenplan dargestellte und im Kap. III.2 beschriebene Bebauung soll durch Festsetzung von Baufenstern gesichert werden.

Die überbaubaren Grundstücksflächen sollen durch Baugrenzen festgesetzt werden. Die Baugrenzen folgen den Vorgaben des städtebaulichen Rahmenplans. Bei der Ausschöpfung der Anzahl der Vollgeschosse ist in Abhängigkeit der tatsächlichen Gebäudehöhe eine Überschreitung der Abstandsflächen nicht auszuschließen. Daher ist im weiteren Verfahren zu prüfen, ob die gesonderte Festsetzung von abweichenden Abstandsflächen erforderlich ist.Die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse und die Sicherheit der Wohn- und Arbeitsbevölkerung sind dahingehend zu berücksichtigen.

Hinweis: Weitere Details werden ggf. im weiteren Verfahren ergänzt.

Das Plangebiet ist im Bestand über die Seelenbinderstraße und die Bellevuestraße erschlossen. Der Umbau der Verkehrserschließung ist im Zusammenhang mit der geplanten Ostumfahrung Bahnhofstraße Gegenstand des planfeststellungsersetzenden Bebauungsplanes 9-84. Dieser soll die Ausgestaltung der öffentlichen Straßenverkehrsflächen im Sinne der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme regeln. Die Verkehrsflächen sind daher nicht Gegenstand des Bebauungsplans 9-87.

Weitere Details werden ggf. im weiteren Verfahren ergänzt.