Planungsdokumente: Bebauungsplan 9-87

Die historische Entwicklung des Gebietes am ehemaligen Güterbahnhof Köpenick ist eng mit der Entwicklung von Köpenick, beziehungsweise Cöpenick als Stadt verbunden. Köpenick wurde im 13. Jahrhundert gegründet und entwickelte sich im Laufe der Jahrhunderte zu einem wichtigen Handels- und Verwaltungszentrum. Im 19. Jahrhundert erlebte Köpenick eine Phase der Industrialisierung, die auch die Bebauung des Gebiets der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme beeinflusste. Hierzu zählt auch die Etablierung der „Berlin-Frankfurter-Eisenbahn“ im Jahr 1842. Parallel hierzu entstanden im Umfeld des Güterbahnhofs Fabriken und Gewerbeeinheiten, während Wohnraum für die Arbeiter geschaffen wurde. Diese Mischung aus Wohn- und Gewerbenutzung prägt das Gebiet bis heute. In den letzten Jahrzehnten hat sich die Nutzung des Gebiets gewandelt. Während in der Vergangenheit vor allem industrielle Nutzungen vorherrschten, sind heute zunehmend Wohn- und Dienstleistungsangebote zu finden. Die Bebauung besteht aus einer Mischung von mehrgeschossigen Wohnhäusern, die in den 1960er und 1970er Jahren errichtet wurden, sowie kleineren Gewerbeeinheiten, die sich entlang der Seelenbinderstraße und in den angrenzenden Straßen befinden. Ab Mitte der 1990er Jahre wurde der Güterbahnhof nicht mehr genutzt. Dies führte zu einer sukzessiven Entwicklung hin zu einer ungenutzten Brachfläche.

Das Gebiet des Geltungsbereichs ist durch bestehende gewerbliche Nutzungen und einen heterogenen Gebäudebestand geprägt. Der westliche Teilbereich wird zu einem Großteil durch einen eingeschossige Gewerbezweckbau geprägt, an den zur Seelenbinderstraße hin ein viergeschossiges Bürogebäude angrenzt. In dem Gebäudekomplex sind unterschiedliche Nutzungen untergebracht (u. a. Autowerkstatt, Reifenhandel, etc.). Darüber hinaus befinden sich im Westen des Plangebietes ein Einzelhandel sowie südlich des Brandenburgplatzes und westlich der Bellevuestraße eine Tankstelle. Im östlichen Teilbereich ist ebenfalls Kfz-Gewerbe in Form einer Autowerkstatt und eines Autohändlers vorhanden. Der Gebäudebestand hat mehrheitlich maßgebliche Instandhaltungsmängel und Funktionsschwächen. Demgegenüber weist das Einzelhandelsgebäude einen besseren baulichen Zustand auf. 

Im Süden des Plangebiets liegt die Alte Erpe, ein früherer Mündungsarm des Neuenhagener Mühlenfließes. Hier befinden sich zum Teil wertvolle Gehölzbestände wie Baumweiden, Erlen und Ulmen, die als Fragmente der ursprünglichen standorttypischen Vegetation entlang der Wasserläufe eingeordnet werden.

Durch die bestehende Nutzung mit dem hohen Abstellbedarf für Kfz ist der Großteil der Flächen bereits vollversiegelt. Eine Ausnahme stellen die Flächen der Alten Erpe dar. Das Gelände liegt auf ca. 36 - 37 m ü.NN und weist keine wesentlichen Höhenunterschiede auf. Aussagen zur Bestandssituation von Natur und Umwelt befinden sich im Umweltbericht.

Die Eigentumsverhältnisse im Geltungsbereich stellen sich wie folgt dar:

Tabelle 1: Eigentumsverhältnisse

Die Flächen im westlichen Teilbereich des Geltungsbereichs gehören überwiegend einem privaten Eigentümer. Mit diesem soll eine entwicklungsrechtliche Abwendungsvereinbarung geschlossen werden, sodass die Flächen entsprechend den Zielen der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme entwickelt werden. Die Flächen im östlichen Teilbereich gehören dem Land Berlin.