Planungsdokumente: Bebauungsplan 3-89 (Elisabeth-Aue Teilprojekt 1)

Die Aufstellung des Bebauungsplans 3-89 „Elisabeth-Aue Teilprojekt 1“ verfolgt das Ziel, die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Errichtung von Wohngebäuden auf landeseigenen Flächen zu schaffen. Zu diesem Zweck wird ein allgemeines Wohngebiet festgesetzt. Die langfristig gesicherte Wohnbaufläche dient zum einen der Realisierung des ersten Bauabschnitts in den Teilflächen WA 1 und WA 2 mit rund 680 Wohneinheiten. Zum anderen wird im WA 3 eine straßenbegleitende Bebauung am Rosenthaler Weg mit rund 190 Wohneinheiten ermöglicht. Die Entwicklung des Teilprojekts 1 erfolgt phasenweise und beginnt mit den Baugebieten WA 1 und WA 2. Im Rahmen der Gesamtentwicklung der Elisabeth-Aue ist vorgesehen, die erforderlichen Kfz-Stellplätze langfristig in Quartiersgaragen unterzubringen. Da diese jedoch erst in einem späteren Entwicklungsabschnitt errichtet werden, wird der Stellplatzbedarf des ersten Bauabschnitts zunächst temporär auf der Teilfläche WA 3 untergebracht. Die Bebauung des WA 3 kann erfolgen, sobald der Stellplatzbedarf durch geeignete Maßnahmen dauerhaft gedeckt werden kann. Dies kann entweder durch die vorgesehenen Quartiersgaragen im weiteren Entwicklungsgebiet oder durch andere bauliche Lösungen, beispielsweise Parkpaletten oder Stellplätze auf den jeweiligen Grundstücken, sichergestellt werden. Die entsprechenden Regelungen werden im städtebaulichen Vertrag mit dem Eigentümer festgelegt.

Des Weiteren wird mit dem Bebauungsplan 3-89 die Errichtung einer Integrierten Sekundarschule (ISS) mit einer Sporthalle, einem Großspielfeld sowie den entsprechenden Frei- und sonstigen Flächen durch die Festsetzung einer Gemeinbedarfsfläche mit der Zweckbestimmung „Schule“ gesichert. Zur Deckung der im Teilprojekt 1 entstehenden Bedarfe an Grundschulplätzen ist vorgesehen, dass an der ISS ein Grundschulzug integriert wird.

Um den Anforderungen an eine leistungsfähige Erschließung zu entsprechen und das ÖPNV-Angebot durch die geplante Verlängerung der Straßenbahnlinien 50 und M1 künftig zu verbessern, wird die öffentliche Straßenverkehrsfläche des Rosenthaler Wegs über die bestehende Breite hinaus erweitert. Dadurch wird zugleich die Erschließung des WA 3 ermöglicht und eine Trasse in geeigneter Breite freigehalten. Zur Anbindung des Plangebiets an die Blankenfelder Straße im Nordosten des Plangebiets werden weitere Flächen als öffentliche Straßenverkehrsflächen planungsrechtlich gesichert (vgl. Kapitel V.5 Verkehrsflächen).

Ergänzend zu den festgesetzten Bau- und Verkehrsflächen ist die Festsetzung von öffentlichen Grünflächen im Plangebiet des Bebauungsplans 3-89 vorgesehen, welche das bereits vorhandene Bestandsgrün sowie die Grünachse zwischen dem Botanischen Volkspark Blankenfeld-Pankow in westlicher Richtung des Plangebiets und der Grünverbindung östlich des Geltungsbereichs sichert.

Um die vorgesehene und städtebaulich gewünschte Nutzung „Wohnen“ zu ermöglichen, setzt der Bebauungsplan 3-89 auf einer Fläche von insgesamt rund 4,4 ha ein allgemeines Wohngebiet gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V. m. § 4 BauNVO fest, welches sich horizontal in die mit WA 1, WA 2 und WA 3 bezeichneten Teilflächen gliedert. Damit leistet der Bebauungsplan 3-89 einen Beitrag zum bestehenden Wohnraumbedarf des Landes Berlins und trägt zur Entlastung des Wohnungsmarktes bei, welcher aufgrund eines großen Bevölkerungswachstums sowie sinkender Wohnungsmarkt-Reserven angespannt ist.

Das allgemeine Wohngebiet dient vorwiegend dem Wohnen und sichert folglich, dass Wohnen die Hauptnutzung dieses Teils des Plangebiets bildet. Zugleich verbleiben Spielräume für eine wohngebietsverträgliche Funktionsmischung. Dies ermöglicht neben der überwiegenden allgemein zulässigen Wohnnutzung auch die Errichtung von Kitas bzw. anderen Einrichtungen für soziale, kirchliche, kulturelle, gesundheitliche und sportliche Zwecke. Auch Schank- und Speisewirtschaften und nicht störende Handwerksbetriebe sind möglich. Darüber hinaus sind, ohne dass es einer gesonderten Regelung bedarf, Räume für freie Berufe, z. B. Physiotherapeuten, zulässig.

Die Festsetzung eines allgemeinen Wohngebiets ermöglicht die Entwicklung von Wohnbebauung mit insgesamt rund 870 Wohneinheiten. Hiervon entfallen rund 680 Wohneinheiten auf den ersten Bauabschnitt in den Teilflächen WA 1 und WA 2 sowie weitere rund 190 Wohneinheiten auf der Teilfläche WA 3. Grundsätzlich besteht ein dringender Bedarf an bezahlbarem Wohnraum in Berlin. Der Bebauungsplan wird den Anforderungen an eine dem Wohl der Allgemeinheit dienenden sozialgerechten Bodennutzung gemäß § 1 Abs. 5 Satz 1 BauGB insoweit gerecht, dass in dem geplanten allgemeinen Wohngebiet unterschiedliche Wohntypologien für verschiedene Bevölkerungsgruppen allgemein zulässig sind. Dazu werden entsprechende Regelungen in den städtebaulichen Vertrag aufgenommen. Gleiches gilt für den förderfähigen Wohnraum, zu dem im Bebauungsplan keine flächenmäßige Verortung erfolgt. Somit werden Regelungen zum förderfähigen Wohnraum und zu weiteren Bestandteilen des Berliner Modells der kooperativen Baulandentwicklung im städtebaulichen Vertrag zu diesem Bebauungsplan verankert (vgl. Kapitel II.2.4 Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung und VI Städtebaulicher Vertrag (planergänzende Vereinbarungen)).

Gartenbaubetriebe und Tankstellen, die gemäß § 4 Abs. 3 Nr. 4 und Nr. 5 BauNVO in allgemeinen Wohngebieten ausnahmsweise zulässig wären, werden ausgeschlossen, da sie die gewünschte Art der Funktionsmischung bzw. den städtebaulich angestrebten Quartierscharakter gefährden könnten:

Textliche Festsetzung Nr. 1.1:

"In allen Teilen des allgemeinen Wohngebiets (WA 1 - WA 3) sind Gartenbaubetriebe und Tankstellen nicht zulässig."

Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V. m. § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauNVO

Planerisches Ziel ist, die Hauptnutzung Wohnen im Quartier zu sichern und vor Verdrängung durch gewerbliche Nutzungen zu schützen. Im Plangebiet soll eine Wohnbebauung erfolgen, die in ihrer Dichte und städtebaulichen Struktur einen behutsamen Übergang zur angrenzenden Wohnbebauung darstellt. Folglich sind an diesem Standort flächenintensive Betriebe städtebaulich nicht erwünscht. Insbesondere Gartenbaubetriebe sind im Plangebiet aufgrund ihrer Typologie bei gleichzeitig hohen Flächenbedarfen nicht vertretbar und sollen deshalb unzulässig sein. Gartenbaubetriebe werden auch ausgeschlossen, weil sie in der Regel größere Flächen benötigen, um effizient wirtschaften zu können. Die damit einhergehenden Emissionen durch nächtliche Beleuchtung, den Betrieb von Bewässerungsanlagen und An- und Abfahrten können zu Störungen des Wohnumfeldes führen und damit zu einer Einschränkung der betrieblichen Abläufe.

Tankstellen werden ebenfalls ausgeschlossen, da diese aufgrund ihrer baulichen Beschaffenheit mit ausgedehnten, auch für größere Pkw und Lkw ausgelegten Rangierbereiche, eine Zäsur der angestrebten städtebaulichen Gestalt der Quartiere darstellen. Tankstellen bringen zudem durch ihre häufig 24-stündige Andienbarkeit ein erhebliches Störpotenzial für die Wohnnutzung mit sich. Ihr Ausschluss beugt möglichen Störungen und Beeinträchtigungen durch Lärm- und Schadstoffimmissionen in Folge des Kunden- und Lieferverkehrs vor. Tankstellen sind zudem unerwünscht, weil sie sich nicht in die beabsichtigte Bebauung integrieren lassen und das anvisierte Ortsbild – auch durch ihre Werbeanlagen – deutlich entwerten würden. Der Ausschluss ist von besonderer Bedeutung, da der Rosenthaler Weg einen potenziell interessanten Standort für diese Nutzung darstellt. Der Ausschluss von Tankstellen ist vertretbar, da im Umfeld des Plangebiets Tankstellen (in 1-2 km Entfernung) vorhanden sind und eine diesbezügliche Versorgung dementsprechend gewährleistet ist.

Ausdrücklich ausgenommen von dem Ausschluss sind Ladesäulen für die E-Mobilität und ähnliche Einrichtungen für alternative Antriebsarten zu Verbrennungsmotoren im Individualverkehr.

Die nach § 4 Abs. 2 BauNVO allgemein zulässigen Läden, die der Versorgung des Gebiets dienen, sollen im Plangebiet nur ausnahmsweise zulässig sein, um in erster Linie die planerisch gewollte Wohnnutzung zu stärken.

Textliche Festsetzung Nr. 1.2:

"In allen Teilen des allgemeinen Wohngebiets (WA 1 - WA 3) können Läden, die der Versorgung des Gebiets dienen, nur ausnahmsweise zugelassen werden."

Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V. m. § 1 Abs. 5 BauNVO

Damit kann einerseits eine Beeinträchtigung des in etwa zwei Kilometer Entfernung liegenden zentralen Versorgungsbereichs, das Ortsteilzentrum Französisch Buchholz, verhindert werden, welches den historischen Ortskern umfasst und sich bandartig vorrangig auf die Teile der Hauptstraße, Mühlenstraße und des Rosenthaler Wegs erstreckt. Darüber hinaus besteht die Absicht, im Rahmen des Teilprojektes 2 der Elisabeth-Aue und der damit einhergehenden Bevölkerungsentwicklung ein Quartierszentrum zu entwickeln, an dessen Stelle mehrere öffentlichkeitswirksame Nutzungen, u. a. auch Einzelhandelsnutzungen, gebündelt werden sollen. Um diese städtebauliche Zielstellung durch eine ungesteuerte Ansiedlung von Läden des täglichen Bedarfs nicht zu gefährden, sind diese innerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungsplans 3-89 nur ausnahmsweise zulässig. Damit sind Läden, die der Versorgung des Gebiets dienen nicht gänzlich ausgeschlossen, die Zulässigkeit liegt jedoch im Ermessen der Genehmigungsbehörde und richtet sich nach den Zielen des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes des Bezirkes Pankow.

Ein wesentliches Ziel ist dabei der Schutz der u. a. zuvor genannten bestehenden zentralen Versorgungbereiche in der Umgebung. Bei Läden, die der Versorgung des Gebiets dienen, liegt der Fokus auf dem kurz- bis mittelfristigen Bedarf und umfasst nahversorgungsrelevante Sortimente (gemäß Anhang I, Nr. 1.1 der Sortimentsliste der AV Einzelhandel zählen dazu: Nahrungsmittel, Getränke und Tabakwaren, Apotheken, medizinische, orthopädische und kosmetische Artikel, Wasch-/Putz- und Reinigungsmittel, Bücher, Zeitschriften, Zeitungen, Schreibwaren und Bürobedarf, Organisationsmittel für Bürozwecke). Ein Laden muss sich deutlich von einem (nicht großflächigen) Einzelhandelsbetrieb unterscheiden, die Verkaufsflächengröße eines Ladens dürfte im Regelfall demnach deutlich unter 800 m2 liegen.

Die ausnahmsweise Zulässigkeit von Läden kann infolge einer Prüfung anhand der Vorgaben des Zentrenkonzepts sinnvoll sein, da sich das Plangebiet gemäß dem Zentrenkonzept des Bezirks nicht in einem definierten Nahbereich (Radius von 500 bzw. 700 m) um relevante Lebensmittelmärkte befindet. Es wird von einer ausreichenden Nahversorgung ausgegangen, wenn sich Siedlungsbereiche innerhalb eines solchen Nahbereichs befinden. Grundsätzlich hat die Ansiedlung von (großflächigen) Einzelhandelsbetrieben prioritär in den zentralen Versorgungsbereichen zu erfolgen. Geringere Priorität hat die Ansiedlung in siedlungsstrukturell integrierten Lagen (dazu zählt auch die Erreichbarkeit von angrenzenden Wohngebieten aus) zur Weiterentwicklung und Verbesserung der wohnortnahen Versorgung. Dabei ist ein im Zentrenkonzept dargestelltes Prüfschema anzuwenden, welches die Kaufkraftabschöpfung, die Überschneidung mit Versorgungsradien nächstgelegener Versorgungsbereiche und die Optimierung der fußläufigen Nahversorgung bzw. der im Ansiedlungsleitsatz II durch die AV Einzelhandel vorgegebenen Kriterien zur Beurteilung einer angemessenen Versorgungsleistung und Verkaufsflächengröße berücksichtigt.

Grundsätzlich dürfen Neuansiedlungen zur Versorgung des Gebiets keine negativen städtebaulichen Auswirkungen auf die Nahversorgung und die zentralen Versorgungsbereiche erwarten lassen.