Planungsdokumente: Bebauungsplan 3-89 (Elisabeth-Aue Teilprojekt 1)

Der Bebauungsplan 3-89 setzt das zulässige Maß der baulichen Nutzung weiterhin durch die Festsetzung einer GFZ fest. Für die Teilfläche WA 1 wird eine GFZ von 2,2, für die Teilfläche WA 2 eine GFZ von 1,8 sowie für die Teilfläche WA 3 eine GFZ von 2,0 festgesetzt. Demnach wird der Orientierungswert der GFZ für allgemeine Wohngebiete nach § 17 BauNVO in allen drei Teilflächen des allgemeinen Wohngebiets überschritten.

Durch die im Vergleich zu den Orientierungswerten des § 17 BauNVO ermöglichten Dichtewerte kommt es im Plangebiet zu Auswirkungen auf die in die Abwägung einzustellenden Umweltbelange (siehe Umweltbericht in Kapitel B). Entsprechende Auswirkungen sind jedoch auch bei einer den Orientierungswerten nach § 17 BauNVO entsprechenden Bebauung dem Grundsatz nach zu unterstellen. Im Rahmen der Bauleitplanung müssen daher nur jene Auswirkungen betrachtet werden, zu denen es zusätzlich durch die Überschreitung kommt.

Aufgrund der Überschreitung des Orientierungswert der GFZ kommt es im Plangebiet zu einer höheren baulichen Dichte (GFZ) als in der BauNVO vorgesehen. Insgesamt wird durch die geplanten und festgesetzten Dichtewerte im Vergleich zu einer Bebauung innerhalb der Orientierungswerte des § 17 BauNVO eine zusätzliche Baumasse (Geschossfläche) von insgesamt rund 37.000 m2 generiert. Aus der höheren baulichen Dichte können nachfolgend dargestellte Auswirkungen resultieren (Eine exakte Bestimmung oder Bezifferung der Auswirkungen ist dabei jedoch meist nicht möglich.):

Es können klimatische Funktionen durch die große Baumasse, die als Wärmespeicher wirkt und die Aufheizung des Stadtraums fördert, nachteilig beeinflusst werden.

Es kommt zu einer Erhöhung der Nutzungsdichte, durch die auch mit einem erhöhten Verkehrsaufkommen zu rechnen ist. Es kann somit auch zu einer Erhöhung der Verkehrslärmbelastung, zu einem vermehrten Ausstoß von Luftschadstoffen sowie zu punktuell weniger Grünflächen auf den einzelnen Baugrundstücken kommen.

Die hohe bauliche Dichte kann zu gewissen Einschränkungen der Besonnung und Belichtung führen. Es kann davon ausgegangen werden, dass bei einer Einhaltung der Orientierungswerte der BauNVO der Anteil der schlecht besonnten Bereiche geringer ausfallen würde und demnach die diesbezüglichen Einschränkungen als zusätzliche Auswirkungen der erhöhten Dichtewerte anzusehen ist.

Weiterhin kann im Rahmen der Planrealisierung aufgrund der erhöhten Dichtewerte im Vergleich zu einer Einhaltung des Orientierungswerts der GFZ gemäß BauNVO mit einer Beeinträchtigung der Durchlüftungssituation gerechnet werden, da im Vergleich höhere bzw. massivere Baublöcke ausgebildet werden können.

Da es sich bei den in § 17 BauNVO angegebenen Werten dem Wortlaut nach um Orientierungswerte handelt, können diese – im Sinne der Mobilisierung von Bauland und dessen bestmöglicher Nutzung – in der geplanten Weise überschritten werden. Die Überschreitungen lassen sich insbesondere dahingehend begründen, dass

städtebauliche Gründe dafür vorliegen,

die Überschreitung durch Umstände ausgeglichen ist oder durch Maßnahmen ausgeglichen wird, durch die sichergestellt ist, dass die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht beeinträchtigt werden und nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt vermieden werden.

Städtebauliche Gründe

Es soll ein attraktives und urbanes Quartier entstehen. Dazu soll raumbildender Städtebau mit klaren Raumkanten ermöglicht werden. Gemäß der angestrebten Bebauung sollen im Zuge des Teilprojektes 1 drei Baufelder mit einer Blockrandbebauung mit bis zu sechs Geschossen entstehen. Die somit entstehende bauliche Dichte ermöglicht eine kritische Masse für urbane Raumkanten, bezahlbaren Wohnraum und flexible Erdgeschosszonen.

Die vergleichsweise hohe bauliche Dichte ist insgesamt Voraussetzung für ein vielfältiges Wohnungsangebot, das den Wohnungsmarkt im Umfeld qualitativ und quantitativ ergänzen kann.

Die verhältnismäßig hohe bauliche Dichte ist zudem insofern städtebaulich gerechtfertigt, als dass durch eine Konzentration der Bebauung eine möglichst flächensparsame Entwicklung herbeigeführt werden soll. Durch die Überschreitung der Orientierungswerte soll eine bauliche Nutzung von Freiflächen minimiert und ein schonender Umgang mit Grund und Boden gemäß § 1a Abs. 2 BauGB gewährleistet werden, bei gleichzeitiger Ausnutzung des vorhandenen Potenzials zur Bereitstellung des dringend benötigten Wohnraums und dem Ziel auf der zur Verfügung stehenden Fläche, die angestrebte Anzahl an Wohnungen realisieren zu können. Innerhalb des Plangebiets ermöglicht die hohe bauliche Dichte auch gleichzeitig die Freihaltung umfangreicher Grünflächen, welche zur Erhaltung des Kaltluftaustausches beitragen und der Ausbildung wohnortnaher Frei- und Aufenthaltsräume dienlich sind. Dabei ist das vorgesehene Dichtemaß zur Realisierung der verdichteten, urbanen Bebauung städtebaulich erforderlich und angemessen.

Die vergleichsweise hohe Dichte ist somit in erster Linie den städtebaulichen Erfordernissen in Kombination mit den Baugebiets- bzw. Grundstückszuschnitten geschuldet. Durch den hohen und damit flächensparenden Ausnutzungsgrad wird auch die planungsrechtliche Sicherung der qualitativ hochwertigen öffentlichen Parkanlage, in der u.a. Kinderspielflächen errichtet werden, ermöglicht. Letztlich kann somit den wohnungspolitischen Zielen des Landes Berlin Rechnung getragen und die im StEP Wohnen 2040 identifizierten Wohnungsbaupotenziale in einem der "Neuen Stadtquartiere" genutzt werden (vgl. Kapitel II.2.3.4 Stadtentwicklungsplan Wohnen 2040 (StEP Wohnen 2040)).

Gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse

Auswirkungen auf gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse sind durch die Überschreitung der Orientierungswerte des § 17 BauNVO nicht zu befürchten:

So wird durch Immissionsschutzmaßnahmen sichergestellt, dass es nicht zu Gesundheitsgefährdungen durch in Verbindung mit zusätzlichen Wohnungen entstehenden Verkehrsbewegungen kommt.

Ein Ausgleich für eine mögliche punktuell schlechtere Durchlüftung des Quartiers, insbesondere in Innenhofbereichen, kann einerseits durch die im Plangebiet festgesetzte öffentliche Grünflächen herbeigeführt werden. Zudem ist zu berücksichtigen, dass ein perforierter Städtebau angestrebt wird, bei dem die Kubaturen der Blockränder mit Öffnungen versehen werden.

Probleme im Hinblick auf zu geringe Abstände zwischen den entstehenden Gebäuden und daraus folgenden Konflikten bezüglich Sozialabständen und Brandschutzthemen sind nicht zu befürchten, weil die Abstandsflächenregelungen der Bauordnung für Berlin (BauO Bln) uneingeschränkt gelten.

Ferner ist zu berücksichtigen, dass im Plangebiet ein hochwertiger Gebäudebestand mit sehr guter Beschaffenheit (Neubaustandard) entstehen wird. Zudem wird das Plangebiet und dessen Umfeld durch ein relativ konfliktfreies Nebeneinander unterschiedlicher Nutzungen geprägt sein. Negative Auswirkungen einer vorhandenen Mischung von Wohnen und Arbeiten bestehen nicht.

Nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt

Auch wesentliche zusätzliche Auswirkungen auf die Umwelt sind durch die erhöhten Dichtewerte nicht zu befürchten. Mögliche nachteilige Auswirkungen bspw. auf den Wasserhaushalt und das Klima können wirksam durch Begrünungsfestsetzungen (Dachbegrünung sowie Anpflanzgebote), die Festsetzungen zu öffentlichen Grünflächen sowie wasser- und luftdurchlässigen Wegen ausgeglichen werden (vgl. Kapitel V.6 Grünflächen, Kapitel V.7 Grünfestsetzungen/Pflanzbindungen und Kapitel V.8 Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft). Da die Dichtewerte für die GRZ gemäß BauNVO nicht erhöht werden, werden die Bodenfunktionen nicht beeinträchtigt. Der Grünflächenanteil wird nicht durch die höhere Dichte der GFZ beeinflusst.

In Bezug auf weitere mögliche nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt sorgen die in Kapitel B (Umweltbericht) beschriebenen Maßnahmen für deren Vermeidung.

Zusammenfassend kann somit festgestellt werden, dass das vorgesehene Dichtemaß zur Realisierung der verdichteten, urbanen Bebauung städtebaulich erforderlich und angemessen ist. Die hierdurch hervorgerufenen Beeinträchtigungen können durch Maßnahmen ausgeglichen werden bzw. sind durch Umstände des Vorhabens selbst oder seiner Umgebung ausgeglichen. Die hohe Dichte ermöglicht eine intensive bauliche Nutzung in einem bereits gut erschlossenen Bereich. Gleichzeitig gewährleisten die festgesetzten Dichteparameter einen schonenden Umgang mit Grund und Boden und ermöglichen die Erhaltung grüner Freiflächen bzw. die Freihaltung von Bebauung. Somit kann für die Gesamtmaßnahme eine angemessene Dichte mit attraktivem und wohnortnahem Zugang zu Grünflächen erzeugt und eine landschaftliche Prägung erhalten werden.

Der Bebauungsplan 3-89 setzt für das allgemeine Wohngebiet und die Gemeinbedarfsfläche Oberkanten für die Höhe der baulichen Anlagen als Höchstmaß über Normalhöhennull (ü NHN) fest. Eine Begrenzung der Höhe ist für die Vermeidung einer städtebaulichen Fehlentwicklung und dem verträglichen Einfügen in die umgebende Bebauung notwendig.

Für die Teilfläche WA 1, den Großteil der Teilfläche WA 2 sowie die Teilfläche WA 3 des allgemeinen Wohngebiets wird eine Oberkante von 74,0 m ü NHN festgesetzt. Dies entspricht in etwa einer maximalen Höhe baulicher Anlagen von 22,0 m über GOK und ermöglicht die in den Baufeldern vorgesehene Errichtung von Gebäuden mit maximal sechs Vollgeschossen einschließlich der erforderlichen Dachaufbauten mit einer maximal zulässigen Höhe von 2,5 m. Letztere wird über eine Regelung im städtebaulichen Vertrag gesichert (vgl. Kapitel VI), da es sich hierbei um eine gestalterische Detailregelung handelt, die über den im Bebauungsplan festzusetzenden städtebaulichen Rahmen hinausgeht. Eine entsprechende Festsetzung als örtliche Bauvorschrift nach § 9 Abs. 4 BauGB i. V. m. § 86 BauO Bln wurde daher nicht getroffen. Die Sicherung erfolgt stattdessen im Wege des städtebaulichen Vertrags gemäß § 11 BauGB, der eine flexiblere Regelung solcher gestalterischen Detailanforderungen ermöglicht (vgl. Kapitel VI). Zudem wird über die als Höchstmaß festgesetzte Oberkante ermöglicht, dass, neben einer angenommenen Regelgeschosshöhe ab dem ersten Obergeschoss von 3,1 m, im Erdgeschoss eine Geschosshöhe von 4,0 m für potenzielle gewerbliche Nutzungen realisiert werden kann.

Im östlichen Teilbereich der Teilfläche WA 2 ist eine maximale Oberkante von 67,0 m ü NHN vorgesehen, was in etwa einer maximalen Höhe baulicher Anlagen von 14,0 m über GOK entspricht. Damit wird die zum östlichen Geltungsbereichsrand vorgesehene Bebauung mit maximal vier Vollgeschossen einschließlich der erforderlichen Dachaufbauten gesichert, um dort ein ortsbildverträgliches Einfügen des neuen Quartiers in die westlich der Blankenfelder Straße liegende Bebauung von Französisch Buchholz zu gewährleisten. Diese zwischen dem Land Berlin und der landeseigenen EGE geplante städtebauliche Kubatur wird ergänzend über den städtebaulichen Vertrag abgesichert. Weiterhin begünstigt die Lage der geplanten Bebauung ihr Einfügen in das Ortsbild, da östlich der Teilfläche WA 2 die Festsetzung einer öffentlichen Parkanlage vorgesehen ist, wodurch die geplante Bebauung zusätzlich von der bestehenden Einfamilienhausbebauung abgerückt ist. Es ist davon auszugehen, dass eine zweigeschossige Bebauung auf Höhe des vorhandenen Baumbestands im Bereich der öffentlichen Parkanlage eine vergleichbare Wirkung und Einsehbarkeit auf die bereits vorhandene Bebauung erzeugen würde, wie die geplante nunmehr angestrebte Bebauung mit dem vorgesehenen Abstand von ca. 30 m verursacht.

Grundsätzlich ist es städtebauliches Ziel, eine Varianz mit differenzierten Gebäudekubaturen im Plangebiet zu ermöglichen und so zu einem abwechslungsreichen und akzentuierten Städtebau zu gelangen, der eine eigene Identität entwickelt. Durch die Festsetzungen ist das flexibel möglich, ohne bereits auf der Ebene des Bebauungsplans, die Gebäude mit der jeweils gewünschten Höhe konkret zu verorten.

Für die Gemeinbedarfsfläche mit der Zweckbestimmung „Schule“ wird im westlichen Teil für die Errichtung eines Schulgebäudes eine Oberkante der baulichen Anlagen von 68 m ü NHN festgesetzt, was einer Gebäudehöhe von etwa 16,0 m über GOK entspricht. Dadurch kann ein Schulgebäude in der für Oberschulen üblichen Höhe realisiert werden, beispielsweise als modulare Holz‑Compartmentschule. Für die Fläche ABCDA im Osten der Gemeinbedarfsfläche wird eine Oberkante von 58,0 m ü NHN festgesetzt. Die dadurch resultierende Höhe von ca. 6,0 m über GOK ermöglicht die Umsetzung von Ballfangzäunen und Nebenanlagen, wie beispielweise Funktionsgebäuden für die dort vorgesehenen ungedeckten Sportanlagen der Schule, sowie wenn für den Schulbetrieb erforderlich ein Flachbau. Gleichzeitig wird damit der Freihaltung eines Korridors für die Frischluftzufuhr Rechnung getragen, indem im östlichen Teilbereich der Gemeinbedarfsfläche die Höhe baulicher Anlagen weitestmöglich eingeschränkt wird.

Um die bedarfsgerechte Nutzung der Sportanlagen für sportliche Zwecke dennoch zu gewährleisten, wenn die natürlichen Bedingungen den Einsatz von Anlagen zur Beleuchtung erforderlich machen, kann die in diesem Teilbereich der Gemeinbedarfsfläche festgesetzte Oberkante für die genannten baulichen Anlagen ausnahmsweise um bis zu 6,0 m überschritten werden.

Textliche Festsetzung Nr. 2.2:

"Auf der Fläche ABCDA der Fläche für den Gemeinbedarf mit der Zweckbestimmung “Schule“ können Überschreitungen der festgesetzten Oberkante für Anlagen, die der Beleuchtung dienen, um bis zu 6,0 m ausnahmsweise zugelassen werden."

Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 1 und 2 BauGB i. V. m. § 16 Abs. 2 und 6 BauNVO

Somit ist im Bedarfsfall die Errichtung von Beleuchtungsanlagen bis zu einer Höhe von 12,0 m über Gelände möglich, das entspricht der Erfahrung nach einer angemessenen Höhe für solche Anlagen im Bereich von bspw. Großspielfeldern.

Der Bebauungsplanentwurf weist mit seinen überbaubaren Grundstücksflächen großzügige Baufenster aus, um langfristige Entwicklungsmöglichkeiten zu sichern und planerische Spielräume im Rahmen des Planvollzugs zu belassen. Aus diesem Grund wird die überbaubare Grundstücksfläche im gesamten Plangebiet mittels Baugrenzen gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i. V. m. § 23 Abs. 1 BauNVO festgesetzt. Einschränkungen in der Überbaubarkeit der Grundstücksflächen erfolgen daher lediglich in Bereichen, wo ansonsten städtebauliche Fehlentwicklungen zu erwarten sind.

Die festgesetzte Gemeinbedarfsfläche für den geplanten Schulstandort als auch alle Teilflächen des allgemeinen Wohngebiets werden nahezu vollflächig als überbaubare Fläche ausgewiesen, jedoch wird die Baugrenze generell mit einem Abstand von 5,0 m zu den angrenzenden öffentlichen Grünflächen und Baugebietsgrenzen festgesetzt, um eine potenzielle Beeinträchtigung der angrenzenden Grünfläche durch unmittelbar auf der Grundstücksgrenze verortete Gebäude zu verhindern und Bewegungsflächen sowie Erschließungsflächen auf den Baugrundstücken vorzuhalten. Für die zur öffentlichen Grünfläche mit der Zweckbestimmung „öffentliche Parkanlage“ orientierten Vorzonen (Vorgartenzonen) mit einer Tiefe von 5,0 m wird im städtebaulichen Vertrag verankert, dass diese ausschließlich landschaftsplanerisch in Zusammenhang mit der angrenzenden öffentlichen Grünfläche zu gestalten sind. In diesen Bereichen sind bauliche Anlagen wie eingehauste Einrichtungen, technische Aufbauten (z. B. Wärmepumpen, Lüftungsaggregate) oder vergleichbare Installationen unzulässig. Fahrradabstellmöglichkeiten sind gestattet, sofern sie in gestalterisch und funktional verträglichem Umfang ausgeführt werden und die Grünwirkung der Vorzonen nicht wesentlich beeinträchtigen (vgl. Kapitel VI Städtebaulicher Vertrag (planergänzende Vereinbarungen)).

Zudem wird die Überbaubarkeit der östlichen Grundstückshälfte der Gemeinbedarfsfläche insoweit eingeschränkt, als dass diese im Zusammenspiel mit der festgesetzten Oberkante von ca. 6,0 m ü GOK vorrangig die Umsetzung von Ballfangzäunen und Nebenanlagen ermöglicht (vgl. Kapitel V.3 Maß der baulichen Nutzung).

Bei der Gemeinbedarfsfläche handelt es sich nicht um ein Baugebiet nach der BauNVO. Daraus folgt, dass Nebenanlagen außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche nicht nach § 14 BauNVO zu beurteilen sind. Demnach sind Nebenanlagen nur insoweit zulässig, als dass sie nach Landesrecht in den Abstandsflächen zulässig sind oder zugelassen werden können.

Zu den öffentlichen Straßenverkehrsflächen des Rosenthaler Wegs und der Planstraße A werden die Baugrenzen unmittelbar entlang der Straßenbegrenzungslinien ohne Abstand zu den Grundstücksgrenzen ausgewiesen, um die Ausbildung einer einheitlichen Bauflucht entlang aller straßenseitigen Grundstücksflächen unter Berücksichtigung der regelhaft geltenden Tiefe der Abstandsflächen gemäß § 6 Abs. 5 BauO Bln zu ermöglichen.