Planungsdokumente: Bebauungsplan 3-89 (Elisabeth-Aue Teilprojekt 1)

Abbildung 5: Tabellarische Flächenbilanz

Zum Bebauungsplan wird mit der EGE als Vorhabenträgerin und Eigentümerin der Baugrundstücke innerhalb des Plangebiets ein städtebaulicher Vertrag nach § 11 BauGB geschlossen, der ergänzend zu den zeichnerischen und textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans weitere planergänzende Vereinbarungen trifft. Der städtebauliche Vertrag enthält insbesondere Regelungen zu folgenden Themen:

• Übernahme der Planungskosten und der Kosten zur Entwicklung des allgemeinen Wohngebiets, der Planstraße A und der öffentlichen Grünfläche durch die Projektträgerin.
• Fristen zur Antragstellung und Umsetzung der Baumaßnahmen.
• Konkretisierung des Städtebaus für die Teilflächen WA 1 und WA 2 des allgemeinen Wohngebiets in einem Konsensplan sowie Verpflichtung zur umfassenden Beteiligung Berlins bei der Durchführung von Verfahren zur Qualifizierung der Hoch- und Tiefbaumaßnahmen z. B. im Generalübernehmerverfahren.
• Errichtung von förderfähigen Wohnungen (mietpreis- und belegungsgebundene Wohnungen) zur Sicherung einer den städtebaulichen Zielen entsprechend gemischten Bewohnendenstruktur auf einer Geschossfläche im Umfang von mindestens rund 26.100 m2 nach den Wohnungsbauförderungsbestimmungen des Landes Berlin durch die Projektträgerin. Die Bindungsfrist beträgt 30 Jahre. Die anfängliche Miethöhe (nettokalt – ohne kalte und warme Betriebskosten) beträgt für die gebundenen Wohnungen maximal 7,00 Euro je m² Wohnfläche.
• Temporäre Unterbringung von 94 Grundschulplätzen (durch das Vorhaben ausgelöster Bedarf) in der ISS (Gemeinbedarfsfläche mit der Zweckbestimmung Schule) und anteilige Übernahme der Kosten der Bereitstellung der 94 Plätze sowie Anzeige, sobald die Hälfte der geplanten Wohnungen bezugsfertig hergestellt sind.
• Errichtung einer Kindertageseinrichtung für den durch das Vorhaben ausgelösten Bedarf an 85 Plätzen einschließlich der erforderlichen Spielfreiflächen und Außenanlagen durch die Projektträgerin.
• Vorgaben zur maximalen Höhe von 2,5 m über der Dachfirstlinie und mindestens 2,0 m Rücksprung der technischen Dachaufbauten im allgemeinen Wohngebiet.
• Unterbringung von 250 Stellplätzen aus den Wohnungen in den Teilflächen WA 1 und WA 2 in der Teilfläche WA 3 des allgemeinen Wohngebiets und Regelungen zur Sicherstellung des Stellplatzbedarfs bei einer Bebauung des WA 3 durch geeignete bauliche und organisatorische Maßnahmen (Mobilitätskonzept).
• Planung und Herstellung von Erschließungsanlagen, der öffentlichen Grünfläche inkl. Beleuchtung sowie eines öffentlichen Kinderspielplatzes innerhalb der Grünfläche durch die Projektträgerin. Maßgabe zur Herstellung der Grünfläche ist ein mit dem Land Berlin abgestimmter Freiflächenplan. Die Herstellungspflicht umfasst die Fertigstellung und die daran anschließende Entwicklungspflege.
• Herstellung und Erhaltung von Freiflächen auf Grundstücken entsprechend eines mit dem Land Berlin abgestimmten Freiflächenplan durch die Projektträgerin.
• Landschaftsplanerische Gestaltung und dauerhafte Unterhaltung der zur öffentlichen Grünfläche "öffentliche Parkanlage" orientierten 5,0 m tiefen Vorzonen (Vorgartenzonen) im Zusammenhang mit der angrenzenden öffentlichen Grünfläche.
• Durchführungsverpflichtung der erforderlichen Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich nachteiliger Auswirkungen auf Natur und Landschaft. Hierzu gehören insbesondere artenschutzrechtliche Maßnahmen für Feldlerchen, darunter die Anlage von sechs Ersatzhabitaten auf einer Fläche von 15,5 ha in der Gemarkung Pankow (Flur 105) sowie ergänzende FCS-Maßnahmen für vier weitere Feldlerchenbrutpaare auf Flächen in Brandenburg. Darüber hinaus werden verschiedene artenschutzrechtliche Vermeidungsmaßnahmen während der Bauphase, die rechtliche Sicherung der Maßnahmenflächen, deren Pflege und Monitoring über einen Zeitraum von 25 Jahren sowie eine ökologische und bodenkundliche Baubegleitung geregelt.
• Zurückhaltung und Verdunstung anfallenden Regenwassers über Mulden- oder Mulden-Rigolensysteme oder andere Maßnahmen gleicher Wirkung möglichst im Gebiet und/oder Versickerung über die belebte Bodenschicht. Aufgrund der begrenzten Versickerungsfähigkeit der Böden kann ein gedrosselter Abfluss abgestimmt und zugelassen werden.
• Ausstattung von mindestens 20 % der Fassadenflächen der zu errichtenden Gebäude im allgemeinen Wohngebiet mit geeigneten Begrünungselementen.
• Bestellung einer Grunddienstbarkeit für das zur Verfügung stellen eines dauerhaft öffentlich zugänglichen Quartiersplatzes.
• Erstellung Energie und Klimaschutzkonzept, das auch die weitere geplante Entwicklung im Teilprojekt 2 mit einbezieht.

Die Grundzustimmung der Vorhabenträgerin zu den Verpflichtungen des Berliner Modells der kooperativen Baulandentwicklung ist am 30.09.2025 erfolgt.

Der Bebauungsplan 3-89 wird im Regelverfahren mit einer Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB durchgeführt. Die Entwicklung der Elisabeth-Aue als NSQ ist von gesamtstädtischer Bedeutung. Die Aufstellung des Bebauungsplanes ist daher von außergewöhnlicher stadtpolitischer Bedeutung. Infolgedessen führt die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen das Verfahren auf der Grundlage des § 9 AGBauGB durch.

Abbildung 6: Tabelle der Verfahrensschritte