Planungsdokumente: Bebauungsplan 3-89 (Elisabeth-Aue Teilprojekt 1)

Die Planung des Bebauungsplans 3-89 trägt den Belangen der Baukultur und der Gestaltung des Orts- und Landschaftsbildes in besonderem Maße Rechnung, da das Teilprojekt 1 an einer stadträumlich sensiblen Schnittstelle zwischen dem vorstädtisch geprägten Ortsteil Französisch Buchholz und dem offenen Landschaftsraum der Elisabeth-Aue liegt. Die städtebauliche Konzeption verfolgt das Ziel, ein NSQ zu entwickeln, das sich durch Maßstäblichkeit, bauliche Gliederung und freiräumliche Durchgrünung in die vorhandenen Strukturen einfügt und gleichzeitig eine eigenständige, zeitgemäße Quartiersidentität ausbildet.

Die Baukörperpositionierung und -höhen werden so gewählt, dass zum bestehenden Einfamilienhaus- und Geschosswohnungsbau in Französisch Buchholz ein abgestufter Übergang entsteht und ortsuntypische Überformungen vermieden werden. Entlang des Rosenthaler Weges bildet eine straßenbegleitende Wohnbebauung den adressbildenden Rand des Quartiers und schirmt zugleich die lärmempfindlichen Frei- und Sportflächen der Gemeinbedarfsfläche „Schule“ gegen verkehrliche Immissionen ab. Innerhalb des Quartiers wird durch entsprechende Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung und zur überbaubaren Grundstücksfläche eine differenzierte Block- und Baukörperstruktur ermöglicht, die kleinteilige, nutzungsnahe Freiräume sichert.

Dem Landschaftsbild und den prägenden Freiraumstrukturen kommt aufgrund der Lage des Plangebiets am Rand des LSG Blankenfelde eine besondere Bedeutung zu. Zweifelsohne wird sich das Landschaftsbild durch die Errichtung von einer bis zu sechsgeschossigen Bebauung auf der bisher landschaftlich genutzten Fläche wesentlich verändern, um somit den Belangen des dringend benötigten Wohnraums sowie dem Schulstandort Rechnung zu tragen. Die bauliche Entwicklung wird dabei bewusst südlich des Graben 5 und somit südlich der landschaftlich wertvollen Bereiche konzentriert, sodass wesentliche Landschaftselemente, Biotope und Blickbeziehungen in den offenen Raum gesichert und gestärkt werden. Mit der Festsetzung einer öffentlichen Grünfläche mit der Zweckbestimmung „öffentliche Parkanlage“ entlang der östlichen Plangebietsgrenze sowie weiterer Grün- und Pflanzfestsetzungen wie die Begrünung der Straßenräume wird ein grün geprägter Übergang zwischen Siedlungsrand und Landschaft geschaffen, der das Landschaftsbild aufwertet und die Einbindung des neuen Quartiers in die umgebende Kulturlandschaft unterstützt.

Die Leitlinien einer klima- und freiraumsensiblen Quartiersgestaltung – etwa eine Begrenzung der Oberflächenversiegelung, die Sicherung durchgrünter Höfe und Straßenräume sowie die Berücksichtigung blau-grüner Maßnahmen der Regenwasserbewirtschaftung – sind integraler Bestandteil des städtebaulichen Konzepts. Sie tragen nicht nur zur Anpassung an den Klimawandel und zur Verbesserung des Mikroklimas bei, sondern beeinflussen auch die Wahrnehmung des Orts- und Landschaftsbildes positiv, indem sie eine hohe Aufenthaltsqualität und eine sichtbar grün geprägte Quartiersstruktur ermöglichen. Die Sicherung der Maßnahmen erfolgt zum Teil durch Festsetzungen im Bebauungsplan. Insbesondere Maßnahmen zum Umgang mit anfallendem Regenentwässerung werden im Rahmen vertraglicher Vereinbarungen gesichert.

Insgesamt unterstützt der Bebauungsplan 3-89 somit eine qualitätsvolle, gestalterisch eingebundene Stadterweiterung, die den Charakter der angrenzenden Ortsteile respektiert, die landschaftlichen Qualitäten der Elisabeth-Aue wahrt und weiterentwickelt und zugleich ein eigenständiges, bau- und freiraumkulturell anspruchsvolles Stadtquartier ermöglicht.

Der Bebauungsplan 3-89 berücksichtigt die Belange des Umweltschutzes einschließlich des Natur- und Landschaftsschutzes durch eine umfassende Ermittlung, Bewertung und Steuerung der mit der Inanspruchnahme der bisher überwiegend landwirtschaftlich genutzten Flächen der Elisabeth-Aue verbundenen Eingriffe in Natur und Landschaft. Grundlage bilden der Umweltbericht sowie fachliche Gutachten, die den Bestand der Schutzgüter Boden, Wasser, Klima/Luft, Tiere und Pflanzen (Biologische Vielfalt), Landschaftsbild sowie Mensch und Gesundheit erfassen und die voraussichtlichen Auswirkungen der Planung bewerten.

Für den Geltungsbereich sind insbesondere die ehemalige Nutzung als Rieselfeld mit entsprechenden Bodenbelastungen, die Lage am Rand des LSG Blankenfelde und das Vorhandensein gesetzlich geschützter Biotope in den Randbereichen maßgeblich. Die planerische Konzeption sieht daher vor, die bauliche Entwicklung auf die Teilflächen südlich des Grabensystems zu konzentrieren, wertgebende Landschaftselemente und Biotope freizuhalten und im östlichen Randbereich eine öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung „öffentliche Parkanlage“ festzusetzen, in der die geschützten Biotope erhalten und landschaftsplanerisch aufgewertet werden.

Die durch die bauliche Entwicklung verursachten Eingriffe in Bodenfunktionen, Vegetation, Biotope und das Landschaftsbild werden im Umweltbericht als erheblich eingestuft und gemäß den Anforderungen des § 1a Abs. 3 BauGB durch ein Bündel von Vermeidungs-, Minimierungs- und Ausgleichsmaßnahmen behandelt, die teilweise durch Festsetzung im Bebauungsplan sowie durch die Regelung im städtebaulichen Vertrag gesichert werden. Zu den Vermeidungs- und Minimierungsmaßnahmen zählen u. a. die Begrenzung der GRZ, die Sicherung eines hohen Grünanteils auf Grundstücken und im Straßenraum, die Festsetzung öffentlicher Grünflächen, Pflanzbindungen für Bäume und Strauchpflanzungen sowie Maßnahmen zum Schutz von Boden, Wasserhaushalt und Klima (z.B. Begrünung von Dächern und Fassaden, wasserdurchlässige Beläge, dezentrale Regenwasserbewirtschaftung).

Der artenschutzrechtliche Fachbeitrag ermittelt für die im Plangebiet vorkommenden besonders und streng geschützten Arten sowie deren wesentlichen Habitatstrukturen die möglichen Verbotstatbestände nach § 44 BNatSchG und leitet daraus konkrete Vermeidungs-, Minimierungs-, Ausgleichs-, CEF- und FCS-Maßnahmen ab. Vorgesehen sind bauzeitliche Vermeidungsmaßnahmen (z.B. Fäll- und Rodungsarbeiten außerhalb der Brutzeiten, Kontrolle potenzieller Quartierbäume, Schutz vorhandener Gehölze), dauerhaft wirkende CEF-Maßnahmen wie die Nist- und Quartierhilfen, die Anlage von Ersatzhabitaten für Zauneidechsen und Feldlerchen sowie zur Eingriffskompensation die Entwicklung artenreicher Grünlandflächen, Blühstreifen, Baumpflanzungen sowie Strauch- und Saumstrukturen. Es wird eine öffentliche Parkanlage festgesetzt, die den Freiraumverbund in Nord-Süd-Richtung stärkt. Ein Teil der Maßnahmen wird im Bebauungsplan festgesetzt, ein Teil im städtebaulichen Vertrag verankert und im Baugenehmigungsverfahren konkretisiert umgesetzt. Über den Leitplan Freiraumstruktur und Kompensation erfolgt eine abgestimmte Steuerung der Kompensationsflächen nördlich des Grabens. Im Bebauungsplan erfolgen weiterhin eine nachrichtliche Übernahme geschützter Biotope und Hinweise (z. B. zu insektenfreundlicher Beleuchtung, Vogelschlagvermeidung). Bei Umsetzung dieser Maßnahmen sowie der Hinweise des Artenschutzfachbeitrages werden die Anforderungen des § 44 BNatSchG eingehalten und verbleibende Beeinträchtigungen artenschutzrechtlich als nicht erheblich bewertet.

Die Eingriffs-Ausgleichs-Bilanz wird aufgestellt und dabei angestrebt die durch die Planung verursachten Eingriffe möglichst weitgehend zu kompensieren. Die Funktionen des Naturhaushalts und des Landschaftsbildes werden so langfristig gesichert und zum Teil aufgewertet.

Die große zusammenhängende verfügbare Fläche der Elisabeth-Aue im Eigentum einer landeseigenen Wohnungsbaugesellschaft sowie die Lage mit gutem Anschluss für den MIV und die Möglichkeit der Verlängerung der Tramlinien 50 und M1 und damit dem Anschluss an den ÖPNV ermöglichen eine Entwicklung, welche den Bezirk Pankow und die Stadt Berlin sinnvoll erweitern. Eine Ausweitung der Siedlungsflächen auf weniger gut geeignete Flächen würde den Flächenverbrauch noch sehr viel deutlicher beeinflussen. Des Weiteren würde ein Verzicht auf die Siedlungsentwicklung Einfluss auf bspw. weiter steigende Mieten und Kaufpreise, Abwanderung von Einwohnenden, erhöhtes Aufkommen von Pendelbewegungen haben. Er wäre mithin nicht nachhaltig.

Das BauGB verpflichtet in § 1 a dazu, insbesondere die Wiedernutzbarmachung von Flächen, Nachverdichtung und andere Maßnahmen zur Innenentwicklung zu nutzen sowie Bodenversiegelungen auf das notwendige Maß zu begrenzen. Diese „Bodenschutzklausel“ enthält aber kein „Versiegelungsverbot“ und keine „Baulandsperre“ in dem Sinne, dass eine Siedlungsentwicklung auf bislang unbebauten Flächen nicht oder nur dann möglich ist, wenn innerörtliche Entwicklungsmöglichkeiten umfassend ausgeschöpft sind. Das Gesetz lässt die Weiterentwicklung von Siedlungsräumen als planerische Option uneingeschränkt offen. Diese bedarf aber besonderer planerischer Bewertung bzw. Abwägung. Das bedeutet, dass die Frage einer Inanspruchnahme von Flächen nicht gänzlich ohne Rücksicht auf die tatsächlichen innerörtlichen Entwicklungsmöglichkeiten zu entscheiden ist, dass die rechtlichen, finanziellen und sonstigen tatsächlichen Möglichkeiten der Gemeinde sowie ein städtebauliches Gesamtkonzept berücksichtigt werden und dass ein Abgleich mit sonstigen, insbesondere auch anderen Umweltbelangen (u.a. energiesparenden Bauweisen; naturschutzrechtlichen Ausgleichsmaßnahmen), getroffen werden muss. Diese Auseinandersetzung ist zum einen auf der Ebene des FNP relevant und findet zum anderen aber auch im derzeit durchgeführten Bebauungsplanverfahren statt.

Durch die zulässige bauliche Entwicklung werden bisher überwiegend landwirtschaftlich genutzte und unversiegelte Flächen der Elisabeth-Aue in Anspruch genommen, was zu erheblichen Eingriffen in Bodenfunktionen und Versiegelung führt. Vor diesem Hintergrund wurde dem Aspekt der künftigen Flächenversiegelung im Rahmen der Abwägung besonderes Augenmerk gegeben. Ein wesentliches Ergebnis der frühen Vorüberlegungen war das Flächenstrukturkonzept, das die bauliche Entwicklung räumlich bündelt, klare Baufeldzuschnitte vorsieht und damit eine kompakte Quartiersstruktur schafft, anstatt die Bebauung flächig über die Elisabeth-Aue zu verteilen. Dabei wurde die Wohnnutzung konsequent auf die südlich des Grabens 5 gelegenen Flächen fokussiert, während die nördlich anschließenden Bereiche vorrangig für naturschutzfachliche Kompensation, Freiraumentwicklung und Artenschutzmaßnahmen (z. B. Feldlerchen- und Zauneidechsenhabitate) vorgesehen sind, wodurch zusätzliche Inanspruchnahmen von Boden vermieden werden.

Dieser Ansatz wird im Bebauungsplan durch eine hohe bauliche Dichte (GFZ 1,8–2,2) konkretisiert, die trotz Überschreitung der Orientierungswerte der BauNVO einen vergleichsweise geringen Versiegelungsgrad ermöglicht und somit eine flächensparende Entwicklung gewährleistet. Auf Basis der festgesetzten zulässigen GR ergibt sich eine GRZ von 0,4 (WA 1–3) bzw. 0,6 (Gemeinbedarfsfläche), was effektiv ca. 0,5 entspricht und große Teile der Baugrundstücke von Bebauung freihält, die zur Begrünung und Bepflanzung, Regenwasserversickerung und Freiraumgestaltung bereitstehen.

Der sparsame Umgang mit Grund und Boden wird durch weitere Festsetzungen gestützt, wie die wasser- und luftdurchlässigen Beläge für Wege, Zufahrten und Stellplätze, extensive Dachbegrünungen, Baumpflanzgebote sowie die Sicherung einer zusammenhängenden öffentlichen Parkanlage (ca. 15.400 m²) und einer grünen Wegeverbindung in Nord-Süd-Richtung. Für die Straßen wird eine Mindestbegrünung (Grünflächen und Baumpflanzungen) festgesetzt. Zusätzlich wird die Fassadenbegrünung über den städtebaulichen Vertrag geregelt. Diese Maßnahmen stärken die Bodenfunktionen, den Kaltluftaustausch und die dezentrale Regenwasserbewirtschaftung und kompensieren so die Versiegelung teilweise. Insgesamt ermöglicht die Planung trotz Eingriffen in das Schutzgut Boden eine effiziente Nutzung der Potenzialfläche für rund 870 WE und einen Schulstandort bei gleichzeitiger Freihaltung wesentlicher Kompensations- und Freiraumflächen.