Planungsdokumente: Bebauungsplan 3-89 (Elisabeth-Aue Teilprojekt 1)

Die Belange der Landwirtschaft sind durch den Bebauungsplan 3-89 deutlich berührt, da bisher überwiegend landwirtschaftlich genutzte Flächen der Elisabeth-Aue in Bauflächen für Wohnen und Gemeinbedarf überführt werden und damit für die landwirtschaftliche Nutzung dauerhaft entfallen. Die bisherige Nutzung erfolgte im Wesentlichen als Acker- bzw. Grünland auf ehemaligen Rieselfeldern, ohne dass standortprägende Hofstellen oder betriebsnotwendige Gebäude innerhalb des Geltungsbereichs betroffen wären.

In die Abwägung ist einzustellen, dass der Wohnraumbedarf im Land Berlin aufgrund der zu verzeichnenden und prognostizierten Bevölkerungsentwicklung sehr hoch ist. Die Entwicklung von Wohnungsbau, insbesondere auch von mietpreis- und belegungsgebundenem Wohnungsbau ist eine dringende, gesamtstädtische Aufgabe, der mit der Planung Rechnung getragen werden soll. Bei dem Bebauungsplan handelt es sich um ein Verfahren von außergewöhnlicher stadtpolitischer Bedeutung und umfasst den Auftakt für eines der im StEP Wohnen 2040 definierten NSQ auf landeseigenen Flächen, die somit schnell und kostenfrei für den Wohnungsneubau zur Verfügung stehen.

Um den Anforderungen an Wohnraum gerecht zu werden, muss die Entwicklung neuer Wohnungen auf unterschiedlichen Wegen umgesetzt werden, dazu zählt neben der Innenentwicklung, welche allein nicht ausreichend ist, auch die Aktivierung bislang baulich nicht genutzter Bereiche. Um die Flächenbedarfe für Wohnen und in einer sich weiterhin dynamisch entwickelnden Großstadt wie Berlin decken zu können, ist es erforderlich, an städtebaulich geeigneten und teilweise infrastrukturell bereits gut erschlossenen Standorten maßvoll auch Baugebiete in bisher unbebauten, meist dem planerischen Außenbereich zuzuordnenden Bereichen zu entwickeln.

Der Stadtentwicklungsplan StEP Wohnen 2040 identifiziert einen Bedarf an 222.000 zusätzlichen Wohnungen und eine Flächenvorsorge für weitere 50.000 Wohnungen. Gleichzeitig weist er ein Flächenpotenzial von rund 249.000 Wohnungen bis 2040 aus. Die Flächenkulisse für den Wohnungsneubau unterteilt sich dabei neben bereits realisierten Vorhaben (Stand 2022) in kleinteilige Innenentwicklung (unter 50 WE), mittelgroße Wohnungsbaupotenziale (bis 199 WE) und große Wohnungsbaupotentiale (ab 200 und mehr WE). Die "Neuen Stadtquartiere (NSQ)", zu denen die Elisabeth-Aue gehört, nehmen davon einen Anteil von rund einem Viertel ein. Die Elisabeth-Aue erfüllt bietet dabei große Wohnungsbaupotenziale.

Der StEP führt ebenfalls aus, dass mehr als 85 % der realisierbaren Wohnungen auf Flächen innerhalb der bestehenden Stadtstruktur, auf bereits baulich genutzten, ehemals baulich genutzten oder (teil-) versiegelten Flächen liegen. Nur knapp 15 % der Flächenkulisse entfällt auf Erweiterungsflächen am Stadtrand oder andere zusammenhängende Freiflächen innerhalb der Siedlungsfläche. Diese 15 % liegen überwiegend auf Bauflächen des FNP. Diese Flächen, ebenso die Elisabeth-Aue, sind erforderlich, um den zuvor genannten Wohnraumbedarf zu decken und waren deshalb bereits in die Betrachtung des StEP Wohnen 2030 einbezogen. Der Berliner Senat hat den StEP Wohnen 2040 am 3. September 2024 beschlossen, wonach dieser als städtebauliches Entwicklungskonzept nach § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB bei der Aufstellung eines Bebauungsplans zu berücksichtigen ist.

Im Rahmen der Abwägung ist außerdem zu berücksichtigen, dass das Plangebiet im FNP bereits als Wohnbaufläche dargestellt ist, was die Zielstellung des Landes Berlins das Plangebiet betreffend für den Wohnungsneubau bekräftigt.

Vor diesem Hintergrund kommt der bisherigen Nutzung als landwirtschaftliche Betriebs- und Produktionsfläche ein geringeres Gewicht zu als der Sicherung von Wohnbaupotenzialen auf landeseigenen Flächen und der Bereitstellung sozialer Infrastruktur (Schulstandort).

Die Aufgabe der landwirtschaftlichen Nutzung im Geltungsbereich steht zudem nicht einer generellen Sicherung der Landwirtschaft in dem weiteren Umfeld entgegen, da außerhalb des Plangebiets weiterhin umfangreiche Agrar- und Freiflächen zur Verfügung stehen. Durch das Flächenstrukturkonzept, die Fokussierung der Bebauung auf die südlich des Grabens 5 gelegenen Teilflächen und die Sicherung zusammenhängender Grün- und Kompensationsflächen wird zudem sichergestellt, dass der landschaftsräumliche Charakter im weiteren Umfeld erhalten bleibt und die in Anspruch genommenen Flächen auf das städtebaulich erforderliche Maß begrenzt werden. Die Kompensationsmaßnahmen nördlich des Grabens 5 werden zu einem Großteil als produktionsintegrierte Maßnahmen in Form von Blühstreifen, Extensivierung der Bewirtschaftung und Feldlerchenstreifen umgesetzt. Damit wird erreicht, dass trotz der Kompensationsmaßnahmen eine landwirtschaftliche Nutzung auf den Flächen nördlich Graben 5 weiter fortgesetzt werden kann.

In der Abwägung überwiegen damit die öffentlichen Belange der Wohnraumversorgung und der Entwicklung eines NSQ mit Schulstandort die Belange der Landwirtschaft. Die Inanspruchnahme der Flächen für die städtebauliche Entwicklung wird daher als vertretbar eingestuft, zumal sie bereits der übergeordneten Planungskonzeption entspricht und durch umfangreiche Freiraum- und Kompensationsmaßnahmen flankiert wird.

Im Rahmen der Bauleitplanung kommt dem Schutzgut Klima eine zentrale Bedeutung zu, insbesondere hinsichtlich der Anpassung an den Klimawandel und der Förderung klimagerechter, städtebaulicher Entwicklungen. Durch die zulässige bauliche Entwicklung werden bisher überwiegend landwirtschaftlich genutzte Flächen der Elisabeth-Aue in ein dicht bebautes Wohn- und Schulquartier umgewandelt, was zu einer erhöhten Wärmespeicherung durch zusätzliche Baumasse sowie zu Veränderungen im lokalen Klimahaushalt führen kann. Vor diesem Hintergrund wurden die Erfordernisse des Klimaschutzes gemäß § 1a Abs. 5 BauGB im Rahmen der Abwägung berücksichtigt. Grundlage bilden u. a. die Kurzexpertise Stadtklima (2024), die klimaökologische Untersuchung sowie die gesamtstädtische Klimaanalyse Berlin 2022, die Auswirkungen auf Hitzeinseln, Kaltluftaustausch und Mikroklima bewerten.

Die Analyse des Istzustands zeigt, dass das Plangebiet und seine Umgebung durch einen natürlichen Kaltluftstrom aus umliegenden Grün- und Freiflächen gut durchlüftet werden. Dies führt zu einer günstigen nächtlichen Abkühlung, welche die Wärmebelastung in den angrenzenden Siedlungsbereichen deutlich reduziert. Der Kaltluftvolumenstrom, der den Zufluss kühler Luft in das Quartier steuert, wird durch die neue Bebauung nur kleinräumig leicht gemindert und nicht qualitativ verschlechtert. Die bodennahen Strömungsmöglichkeiten und der lokale Luftaustausch bleiben jedoch weitgehend erhalten, sodass die klimatischen Ausgleichsfunktionen weiterhin bestehen.

Die vorhandene lockere Bebauungstypologie mit hohen Grünflächenanteilen im Umfeld zum Plangebiet trägt maßgeblich zur klimatisch positiven Situation bei. Im Rahmen der Klimauntersuchungen wurde festgestellt, dass das nähere Umfeld mit einem hohen Anteil an Gärten, Kleingärten und Grünflächen klimatisch überwiegend entlastet ist (Ausnahme Bebauung im Bereich Guyotstraße/La Rochelle Straße). Es gibt keine übergeordnete Kaltluftbahn, die nächtlich wirkt. Die vorhandene Grünfläche am Regenrückhaltebecken wird erhalten und noch vergrößert. Damit ist die klimatische Entlastungswirkung gesichert. Weitere thermische Wechselwirkungen zu den benachbarten (Wohn-) Nutzungen sind nicht zu beobachten. Die planbedingten Auswirkungen im Bestand können mit Blick auf die nächtliche Lufttemperatur als unerheblich angesehen werden.

Die geplante bauliche Entwicklung bewirkt gegenüber dem Istzustand auf der Fläche des Plangebiets innerhalb der Baufelder, sowie über versiegelten Flächen eine Anhebung der nächtlichen Lufttemperaturen um bis zu ca. 5 Grad Celsius. Die Zunahme ist aufgrund der kleinräumigen Ausprägung und des kühleren Umfelds aus klimatischer Sicht unbedenklich.

Am Tag ist die Ackerfläche ohne Schatten eine Hitzeinsel. Daher zielte das Konzept vor allem darauf ab, dass Belastungen im Gebiet selbst vermieden werden und die Bebauung nicht selbst zum Belastungsgebiet wird. Dafür dienen Begrünungsmaßnahmen.

Der humanbiometeorologische Index PET zeigt, dass durch die geplanten Gebäude und deren Schattenwurf sowie durch vorgesehene Baumpflanzungen eine Minderung der menschlichen Wärmebelastung im Plangebiet erreicht wird. Östlich und südlich zum Plangebiet treten durch die geplante Bebauung und den damit einhergehenden verminderten Windgeschwindigkeiten in einem begrenzten Umfang lokale Erwärmungseffekte auf, die allerdings zu keiner nennenswerten Beeinträchtigung der Wohnumfeldqualität führen.

Im Ergebnis der Untersuchung lässt sich festhalten, dass der Bebauungsplan dem Ziel einer klimatischen Verträglichkeit und eines wirksamen Klimaschutzes im städtebaulichen Kontext gerecht wird. Die durch die Bebauung induzierten Veränderungen am lokalen Klima sind gering und durch gezielte Anpassungs- und Ausgleichsmaßnahmen steuerbar. Insbesondere die Bedeutung der Freihaltung und Vernetzung von Grünflächen und Kaltluftleitbahnen zur Sicherung des natürlichen Luftaustauschs wird im Gutachten hervorgehoben und durch Festsetzung einer zusammenhängenden öffentlichen Grünfläche am östlichen Plangebietsrand entsprochen (siehe Kapitel V.6 Grünflächen).

Im Rahmen der Planungsüberlegungen und im Bebauungsplan wurde insbesondere Wert auf klimaanpassungsrelevante Maßnahmen gelegt. Die hohe bauliche Dichte (GFZ 1,8–2,2) wird umfangreiche Dach- und Fassadenbegrünungen, Pflanzgebote für Bäume und Sträucher, wasser- und luftdurchlässige Beläge sowie ein Fachkonzept zur Regenwasserbewirtschaftung (Schwammstadtprinzip mit dezentraler, abflussarmer Versickerung) abgeglichen, um Verdunstung, Verschattung und Grundwasserneubildung zu fördern. Ergänzend sichert die Freihaltung einer öffentlichen Parkanlage (ca. 15.400 m²) den Kaltluftaustausch zur Umgebung.

Weiterhin wird Dachbegrünung vorgesehen, die zur Minderung der lokalen Wärmebelastung und zur Verbesserung des Mikroklimas beiträgt. Darüber hinaus sind neben Erhaltungsbindungen auch Anpflanzgebote für Bäume und weitere Begrünungen im Bereich der Bauflächen sowie entlang der Verkehrsflächen beabsichtigt (siehe Kapitel V.7 Grünfestsetzungen/Pflanzbindungen). Diese Maßnahmen entsprechen dem Leitbild einer vielfältigen und heterogenen Freiraumgestaltung, die verschiedene Mikroklimate schafft und sowohl die nächtliche Abkühlung als auch den Aufenthalt am Tag optimiert. Die Verbindung von baulichen und freiraumgestalterischen Vorgaben sorgt für eine integrative Umsetzung der klimatischen Planungsziele und stellt sicher, dass das NSQ klimatisch verträglich entwickelt wird.

Damit wird nicht nur die natürliche Durchlüftung des Quartiers erhalten, sondern auch die Wärmebelastung reduziert, was zu einer deutlich verbesserten Aufenthaltsqualität führt. Damit trägt das Planvorhaben sowohl den gesetzlichen Anforderungen als auch den stadtklimatischen Erfordernissen im Sinne einer nachhaltigen Stadtentwicklung Rechnung.

Die Erfordernisse des Klimaschutzes wiegen somit nicht gegen die Planung, da durch diese Maßnahmen nachteilige Auswirkungen (z. B. Aufheizung, reduzierte Durchlüftung) wirksam minimiert und teilweise kompensiert werden. Ergänzend sind die gesetzlichen Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes (GEG), des Berliner Klimaschutz- und Energiewendegesetzes sowie des Solargesetzes Berlin (SolarG Bln) einzuhalten. Die Anforderung der Photovoltaik-Ausstattung der Dachflächen nach Solargesetz wurde bei den Festsetzungen zur Dachbegrünung berücksichtigt. Die Entwicklung entspricht den Zielen des StEP Klima sowie der Kurzexpertise Stadtklima und trägt durch die Konzentration der Bebauung im Einzugsbereich des Schienennetzes zur Vermeidung flächenintensiver Alternativen bei, wodurch insgesamt ein klimaverträglicher Beitrag zur Wohnraumversorgung erfolgt.

Insgesamt wird den Belangen der Wirtschaft in der Abwägung des Bebauungsplans 3-89 eine untergeordnete Bedeutung beigemessen, da im Plangebiet die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung ein besonderes Gewicht erfahren. Dies begründet sich in dem Beitrag zur Entlastung des Wohnungsmarktes, welcher aufgrund eines großen Bevölkerungswachstums sowie sinkender Wohnungsmarkt-Reserven insgesamt angespannt ist.

Zum Schutz der Wohnnutzung werden daher Gartenbaubetriebe als auch Tankstellen über eine textliche Festsetzung ausgeschlossen. Gleichwohl können die gemäß § 4 Abs. 3 Nr. 1 bis 3 BauNVO ausnahmsweise zulässigen weiteren Nutzungen im Plangebiet zugelassen werden. Zudem sind freiberufliche Tätigkeiten, Schank- und Speisewirtschaft sowie nicht störende Handwerksbetriebe im Plangebiet grundsätzlich zulässig. Im Hinblick auf Einzelhandelsnutzungen sind Läden, die der Versorgung des Gebiets dienen, nur ausnahmsweise zulässig. Dies verfolgt im Rahmen des hier betrachteten Teilprojekts 1 zur Entwicklung einer Teilfläche der Elisabeth-Aue die städtebauliche Zielstellung, im Rahmen des Teilprojekts 2 der Elisabeth-Aue ein Quartierszentrum zu entwickeln und dieses durch eine ungesteuerte Ansiedlung von Läden des täglichen Bedarfs im Plangebiet des Bebauungsplans 3-89 nicht zu gefährden.

Zudem ist mit der Festsetzung einer 2,7 ha großen Gemeinbedarfsfläche mit der Zweckbestimmung „Schule“ die dauerhafte Schaffung und Sicherung von Arbeitsplätzen im Bildungsbereich sowie bei der notwendigen Betreuung, Verwaltung und Bewirtschaftung der Einrichtung verbunden.

Insgesamt wird der Befriedigung der Wohnbedürfnisse der Bevölkerung ein höheres Gewicht beigemessen, dennoch können die oben aufgeführten Nutzungen einen kleinen Beitrag zur Wirtschaftsstruktur im Quartier leisten.