Planungsdokumente: Bebauungsplan 3-89 (Elisabeth-Aue Teilprojekt 1)

Die Erfordernisse der Raumordnung im Sinne des § 3 Raumordnungsgesetz (ROG) ergeben sich für den aufzustellenden Bebauungsplan 3-89 aus dem Landesentwicklungsprogramm 2007 (LEPro 2007) vom 15.12.2007 (GVBl. S. 629) sowie dem Landesentwicklungsplan Hauptstadtregion Berlin-Brandenburg (LEP HR 2019) vom 29.04.2019 (GVBl. S. 294). 

Das LEPro 2007 bildet den übergeordneten Rahmen der gemeinsamen Landesplanung für die Hauptstadtregion Berlin-Brandenburg. Gemäß § 1 LEPro 2007 soll die Hauptstadtregion im Sinne des Nachhaltigkeitsprinzips im Ausgleich wirtschaftlicher, sozialer und ökologischer Ziele räumlich polyzentral entwickelt werden. Vorhandene Stärken sollen vorrangig genutzt und ausgebaut werden.

Unter der Zielsetzung des Vorrangs der Innenentwicklung vor Außenentwicklung und verkehrssparender Siedlungsstrukturen (§ 5 LEPro 2007) soll sich die Siedlungsentwicklung an schienengebundener Verkehrsinfrastruktur orientieren. Dabei kommt einer verbrauchernahen Grundversorgung eine besondere Bedeutung zu. Demgegenüber soll die Inanspruchnahme und Zerschneidung von Freiräumen vermieden bzw. durch räumliche Bündelung minimiert werden. 

Der Landesentwicklungsplan Hauptstadtregion Berlin-Brandenburg (LEP HR) konkretisiert die Grundsätze der Raumordnung des LEPro 2007 und definiert den raumordnerischen Rahmen für die räumliche Entwicklung in der Hauptstadtregion. Die Metropole Berlin stellt einen der räumlich-funktionalen Schwerpunkte dar (Z 3.4). Wohnsiedlungsflächenentwicklung soll demnach auf den Gestaltungsraum Siedlung konzentriert werden (Z 5.6) und dabei dem Vorrang der Innenentwicklung sowie der Funktionsmischung folgen (G 5.1). Daneben ist bei einer Inanspruchnahme des Freiraumes den Belangen des Freiraumschutzes ein besonderes Gewicht beizumessen (G 6.1). Der Klimaschutz und die Anpassung an seine Folgen soll bei allen Planungen sichergestellt werden (G 8.1, G 8.2). 

Für die Einheitsgemeinde Berlin übernimmt der Flächennutzungsplan (gemäß § 13 ROG) zugleich die Funktion als Raumordnungsplan für Teilräume des Landesgebiets (landesweiter Raumordnungsplan). Im unmittelbaren Zusammenhang des Geltungsbereichs existieren keine regionalplanerischen Festlegungen nach textlicher Festsetzung Nr. 1 des FNP. 

Die Entwicklung des Teilprojektes 1 im Zuge des Bebauungsplans 3-89 steht den Zielen und Grundsätzen der Raumordnung nicht entgegen. Das Plangebiet liegt im Gestaltungsraum Siedlung und orientiert sich an der bestehenden schienengebundenen Verkehrsinfrastruktur. Die Lage des Plangebiets am Ende der Straßenbahnlinie M50 ermöglicht einen direkten Anschluss und einen Ausbau in das Plangebiet. Durch den direkten Anschluss an die Bebauung von Französisch Buchholz wird die Zerschneidung von Freiräumen vermieden. Im Zuge der Planung werden die Belange des Klimaschutzes berücksichtigt. Die beabsichtigten Festsetzungen (allgemeines Wohngebiet, Flächen für Gemeinbedarf, Straßenverkehrsflächen, öffentliche / private Grünflächen) sind zur Differenzierung der Siedlungsentwicklung geeignet und zulässig.

Der Flächennutzungsplan Berlin (FNP) enthält regionalplanerische Festlegungen und ersetzt eine gesonderte Regionalplanung in Berlin. Diese betreffen die in der textlichen Darstellung Nr. 1 enthaltenden Festlegungen des FNP, deren räumlicher Bezug durch die Darstellungen des FNP bestimmt wird und zu beachten ist. Im Geltungsbereich sind keine regionalplanerischen Festlegungen enthalten.

Abbildung 3: FNP Berlin, aktuelle Arbeitskarte – Plangebiet ist rot umgrenzt

Der Flächennutzungsplan Berlin (FNP) in der Fassung der Neubekanntmachung vom 7. Februar 2025 (ABl. S. 441), stellt für das Gebiet des NSQ Elisabeth-Aue folgendes dar: Die westliche Hälfte des Plangebiets wird als Wohnbaufläche W3 mit landschaftlicher Prägung dargestellt (GRZ bis 0,3; GFZ bis 0,8). Die östliche Teilfläche ist als Grünfläche dargestellt. Die genaue Führung, Ausgestaltung und planungsrechtliche Sicherung kann entsprechend der Ausführungsvorschriften zum Darstellungsumfang und zum Entwicklungsrahmen des FNP (AV FNP) vom 21. Juli 2021 (ABl. Nr. 40 S. 3677) im Rahmen der Bauleitplanung konkretisiert werden.

Auch die Überschreitungsmöglichkeiten der Dichtestufen sind in den Ausführungsvorschriften des FNPs dargelegt. So sind die Dichtestufen bezogen auf die tatsächlich festzusetzenden Baugebiete grundsätzlich als Orientierungswerte für Obergrenzen zu betrachten, um die gewünschte Wohnstruktur zu entwickeln. Überschreitungen, die sich aus der internen städtebaulichen Gliederung ergeben, bleiben davon unberührt, wenn das der Wohnbaufläche zugeordnete Nutzungsmaß insgesamt gewahrt bleibt. Das ist in der gegenwärtigen Planungsabsicht nicht der Fall, da die GFZ bezogen auf das gesamte Plangebiet mit einer GFZ von rund 2,0 deutlich über der GFZ für die hier dargestellte Wohnbaufläche W3 liegt. Eine Überschreitung der GFZ ist jedoch zulässig, wenn städtebauliche Gründe dies rechtfertigen (Entwicklungsgrundsatz 3). Die Entwicklungsabsicht der Elisabeth-Aue beruht in erster Linie darauf, dringend benötigten mehrgeschossigen Wohnungsbau einschließlich der damit einhergehenden sozialen Infrastruktur zu schaffen. Zudem gilt es die Bedarfe nach weiteren sozialen und kulturellen Einrichtungen im Bezirk zu decken sowie für die Wohnnutzung eine fußläufig erreichbare Nahversorgung bereitzustellen. Im Rahmen der Gesamtentwicklung wird ein NSQ in Erweiterung der bestehenden Siedlungsstruktur entstehen, dass nach Ausbau des vorhandenen ÖPNV-Angebots gut durch den ÖPNV erschlossen ist. Der Anlass der Planung sowie die Ziele und Zwecke, die mit dem Bebauungsplan 3-89 planungsrechtlich gesichert werden sollen, sind in den Kapiteln I.1 und I.2 dargelegt.

Mit Konkretisierung der Planungsabsichten auf den Flächen der Elisabeth-Aue hat sich der tatsächlich für eine bauliche Entwicklung zur Verfügung stehende Anteil der im FNP dargestellten Wohnbaufläche auf etwa die Hälfte reduziert, um im Rahmen der Entwicklung eines NSQ weiterhin die landschaftlichen Qualitäten sowie ökologischen Ausgleichsfunktionen zu erhalten. So wird die Quartiersentwicklung auf der Elisabeth-Aue zum Schutz der prägenden Landschaftselemente und Biotope lediglich südlich des Graben 5 und nicht nördlich dessen vorgesehen. Weiterhin ist die Schaffung übergeordneter landschaftlicher Bezüge durch eine entsprechende Grün- bzw. Freiraumgestaltung beabsichtigt, die weitere Flächenanteile innerhalb des geplanten neuen Quartiers von einer baulichen Nutzung freihält.

Trotz Reduzierung der tatsächlich für eine Quartiersentwicklung nutzbaren Flächen muss vor dem Hintergrund der bestehenden Bedarfe an den städtebaulichen Zielen/Zielzahlen (insgesamt ca. 5.000 WE, 4-3-zügige ISS, ergänzende Einzelhandels-, Büro- und Gewerbeflächen) weiter festgehalten werden. Insgesamt lässt die im FNP dargestellte Wohnbaufläche W3 mit landschaftlicher Prägung die Entwicklung von bis zu 5.000 WE, unter den dargelegten Überschreitungsmöglichkeiten bzw. -erfordernissen zu. Im Ergebnis wird zwar die Dichteobergrenze für Wohnbauflächen W3 in Teilbereichen überschritten, gleichzeitig wird diese jedoch durch entsprechende Festsetzungen im Bebauungsplan ausgeglichen. So soll u. a. der Anteil der Oberflächenversiegelung auf ein Minimum begrenzt und eine qualitative Durchgrünung und Vernetzung des Quartiers gesichert werden. Die landschaftliche Prägung der Wohnbaufläche wird durch die Freihaltung und landschaftsplanerische Aufwertung von großen Teilflächen des Gebiets gewahrt. Die Freihaltung dieser Flächen wird im Teilprojekt 1 mit der Festsetzung von öffentlichen Grünflächen im Bebauungsplan 3-89 gesichert.

Im Nordosten des Geltungsbereichs des Bebauungsplans ist im FNP zusätzlich das Symbol „Schule“ dargestellt. Die genaue Lagebestimmung erfolgt im Zuge der konkretisierenden Planung, sodass eine kleinräumige Verschiebung einer Festsetzung einer Schule im Bebauungsplan möglich ist. Die Darstellung des FNP steht dieser konkretisierenden Planung nicht entgegen. 

Im FNP ist die Elisabeth-Aue, eine ehemalige Rieselfeldfläche, mit der Signatur „Schadstoffbelasteter Boden“ gekennzeichnet. Damit erfüllt der FNP seine Hinweisfunktion auf besondere Belange, die nach anderen gesetzlichen Vorschriften festgesetzt sind und in dem Bebauungsplan nachgelagerten Verfahren berücksichtigt werden.

Die mit dem Bebauungsplan 3-89 verfolgten Ziele und Zwecke sind daher mit den Darstellungen des FNP vereinbar. Eine Entwickelbarkeit des Bebauungsplans 3-89 ist unter den dargelegten Voraussetzungen gegeben.

Für das gesamte Stadtgebiet Berlins wurden im Sinne des § 246 Abs. 4 BauGB fünf Stadtentwicklungspläne (StEP) erarbeitet, die anhand von Darstellungen von Maßnahmenarten, -räumen und ggf. zeitlichen Stufungen die räumliche Entwicklung des Stadtgebiets beinhalten. In Berlin sind sie über § 4 Abs. 1 AGBauGB geregelt und werden vom Berliner Senat beschlossen. Rechtlich sind diese Stadtentwicklungspläne städtebauliche Konzepte im Sinne des § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB, womit sie eine verwaltungsinterne Verbindlichkeit entfalten und somit bei der Aufstellung des Bebauungsplans 3-89 im Rahmen der Abwägung zu berücksichtigen sind. Jeder der fünf StEPs widmet sich einem spezifischen räumlichen Planungsgegenstand bzw. Fachthema.