Planungsdokumente: Bebauungsplan 3-89 (Elisabeth-Aue Teilprojekt 1)

Der Stadtentwicklungsplan Wohnen 2040 (StEP Wohnen 2040) wurde vom Senat von Berlin am 3. September 2024 beschlossen und ersetzt damit den StEP Wohnen 2030. Aufgrund der anhaltend starken Zunahme der Bevölkerung Berlins und der im StEP 2030 nur knapp ausreichenden Flächenpotenziale für den zusätzlich benötigten Wohnraum besteht die primäre Aufgabe des StEP Wohnen 2040 darin, ein ausreichendes Flächenangebot für den Wohnungsbedarf nachzuweisen. Dabei muss diese Fortschreibung neben den Herausforderungen, die das Bevölkerungswachstum und die steigenden Miet- und Kaufpreise mit sich bringen vor allem den Mangel an bezahlbarem Wohnraum in den Blick nehmen.

Im StEP Wohnen 2040 wird das Plangebiet als Teil des NSQ Elisabeth-Aue dargestellt. Auf gesamtstädtischer Ebene wird das Plangebiet in die Kategorie „Lebenswerte Wohnquartiere weiterbauen“ eingeordnet, für welches außerdem die Weiterführung des schienengebundenen Verkehrs in das Plangebiet der Elisabeth-Aue vorgesehen wird. Die Entwicklung auf der Elisabeth-Aue gehört zu den langfristigen Wohnbaupotenzialen mit mehr als 2.000 WE. Der zeitliche Rahmen für den Baubeginn dieses NSQ ist mit „bis 2026“ angegeben. Darüber hinaus soll die Entwicklung der Elisabeth-Aue mit dem Fokus auf gemeinwohlorientierten Wohnungsbau einhergehen. Perspektivisch wird das NSQ für rund 10.000 Einwohnende geplant und kann damit einen wesentlichen Beitrag zur Deckung des ermittelten Bedarfs an Wohnungen leisten. Die gegenständliche Planung im Geltungsbereich des Bebauungsplans 3-89 stellt den Auftakt für die Gesamtentwicklung des gesamten NSQ dar.

Der Senat von Berlin hat im Januar 2026 den Stadtentwicklungsplan Zentren 2040 (StEP Zentren 2040) beschlossen. Der StEP Zentren 2040 ersetzt den StEP Zentren 2030 aus dem Jahr 2019 und enthält rahmengebende Vorgaben zur Weiterentwicklung der Berliner Zentren- und Einzelhandelsstruktur und reagiert dabei auf aktuelle Trends und Entwicklungen, welche für die Entwicklung von Zentren und Einzelhandel unter Beachtung der Anforderungen einer klimagerechten Stadtentwicklung entscheidend sind. Bei den beachteten Trends und Entwicklungen handelt es sich um die Digitalisierung, den Strukturwandel im Einzelhandel, den demographischer Wandel, den Klimawandel und die Mobilitätswende.

Die Umsetzung des StEP Zentren 2040 erfolgt vor allem im Zusammenspiel von bezirklicher Zentren- und Einzelhandelskonzepten und Bebauungsplänen. Als rahmensetzendes informelles Instrument unterstützt der StEP Zentren 2040 eine transparente und einheitliche Stadtentwicklungsplanung in den zwölf Bezirken Berlins.

Das Plangebiet befindet sich außerhalb eines der ausgewiesenen Zentren. Als nächstgelegenes Zentrum befindet sich in ca. 1,5 km Entfernung vom Plangebiet in östlicher Richtung zunächst der durch die Straßenbahn erreichbare zentrale Versorgungsbereich bzw. das sog. "Ortsteilzentrum Französisch Buchholz" (Bezirk Pankow). Das nächstgelegene "Stadtteilzentrum Märkisches Zentrum" (Bezirk Reinickendorf) liegt ca. 4,0 km südwestlich des Plangebiets und ist mit dem Bus erreichbar. Das nächstgelegene "Hauptzentrum Pankow" (Bezirk Pankow) ist in ca. 4,0 km Entfernung in südlicher Richtung gelegen und mit der Straßenbahn erreichbar.

Neben der Bedeutung einer guten Erreichbarkeit bestehender Zentren zur Sicherung der Versorgungs- und Lebensqualität, sind die NSQ selbst mit engmaschig verteilter Nahversorgung auszustatten, um eine fußläufige Erreichbarkeit zu gewährleisten. Der Fokus der Einzelhandelsausstattung liegt daher auf den für die Nahversorgung wesentlichen Sortimenten Nahrungs- und Genussmittel sowie Drogeriewaren. Perspektivisch werden im NSQ Elisabeth-Aue ca. 10.000 Einwohnende leben, für die eine geeignete Nahversorgung zu entwickeln ist. Im Rahmen des hier betrachteten Teilprojekts 1 zur Entwicklung einer Teilfläche der Elisabeth-Aue sind Einzelhandelseinrichtungen nur ausnahmsweise zulässig, um einerseits bestehende Zentren bzw. zentrale Versorgungsbereiche und andererseits die städtebauliche Zielstellung im Rahmen des Teilprojekts 2 der Elisabeth-Aue, ein Quartierszentrum zu entwickeln, durch eine ungesteuerte Ansiedlung von Läden des täglichen Bedarfs nicht zu gefährden. Demzufolge finden die Maßgaben des StEP Zentren 2040 (beispielsweise Anforderungen an die Nahversorgungsstrukturen, Anpassung an den Klimawandel und die städtebauliche Integration) insbesondere im Zuge des Teilprojekts 2 Berücksichtigung, da davon auszugehen ist, dass für die Bevölkerung des 1. Teilprojekts eine Versorgung über die umliegenden Zentren sichergestellt ist.

Das 2014 eingeführte Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung regelt einheitlich und transparent den Abschluss städtebaulicher Verträge in Berlin. Im Rahmen des Berliner Modells wird die Übernahme der Kosten für soziale und technische Infrastruktur, die Voraussetzung oder Folge des geplanten Vorhabens mit Wohnnutzung sind, sichergestellt.

Das Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung ist anzuwenden, soweit neues Planungsrecht Grundlage für die Herbeiführung der Genehmigungsfähigkeit von Vorhaben mit Wohnnutzung ist. Bei Bebauungsplanverfahren ist dies anzuwenden, wenn mindestens 5.000 m² GF Wohnen geplant werden. Durch den Bebauungsplan 3-89 wird Planungsrecht für Wohnungsbau mit einer GF von mehr als 5.000 m² geschaffen. Somit ist das Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung anzuwenden.

Das Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung wurde zum 01.11.2018 aktualisiert. Für Neubauvorhaben wurde in diesem Zuge u.a. eine Quote für mietpreis- und belegungsgebundenen Wohnraum von 30 % der GF Wohnen gesichert. Gemäß den Wohnungsbauförderbestimmungen Berlins beträgt der Bindungszeitraum für diesen Wohnraum 30 Jahre. Darüber hinaus haben sich die städtischen Wohnungsbaugesellschaften in der Kooperationsvereinbarung „Leistbare Mieten, Wohnungsbau und soziale Wohnraumversorgung“ grundsätzlich verpflichtet, bei Neubauprojekten mindestens 50 % der Neubauwohnungen mietpreis- und belegungsgebunden WBS-Berechtigten anzubieten.