Die Eingriffsbewertung nach dem Berliner Leitfaden liegt vor (bgmr 9/2025, aktualisiert 1/2026). Die Eingriffsbilanzierung gemäß § 1a Abs. 3 BauGB wurde unter Hinzuziehung des Berliner Leitfadens zur Eingriffsbilanzierung erstellt. Die Grundlage ist die 2024 erstellte Biotopkartierung (UBB 2024) sowie die 2025 erstellte Biotopkartierung für die Ersatzflächen nördlich des Grabens 5 (Köstler/bgmr 2025).
Der Stand der Eingriffs-Ausgleichs-Bilanzierung berücksichtigt die Festsetzungen des Bebauungsplanentwurfs 3-89. Dabei werden sowohl die festgesetzten Vermeidungs- und Minderungsmaßnahmen als auch die Vereinbarung im städtebaulichen Vertrag sowie die externen Kompensationsmaßnahmen einbezogen. Die Ergebnisse werden im Umweltbericht zusammenfassend beschrieben. Der Tempohome-Standort auf der landwirtschaftlichen Fläche ist eine Zwischennutzung, die zurückgebaut wird. Daher wird der Rückbaustatus der Eingriffsbewertung zugrundgelegt.
Die nachfolgende Tabelle fasst die Ergebnisse der Bilanzen zusammen. Dabei werden die Bilanzen schutzgutbezogen für den Naturhaushalt (Biotik und Abiotik) sowie für Landschaftsbild/Erholung getrennt dargestellt.
| | | Bestand
in WP | Planung
in WP | Differenz
in WP | Differenz
in % | Ausgleich
in % |
| Naturhaushalt | |
| biotischen Wertträger |
| Wertträger Biotoptypen | 173 WP | 440 WP | 267 WP | 154,34% | 254,34% |
| Wertträger Biotopverbund | 961 WP | 39 WP | -922 WP | -95,94% | 4,06% |
| abiotischen Wertträger |
| Wertträger natürliche Funktion des Bodens und Archivfunktion für die Naturgeschichte | 579 WP | 282 WP | -297 WP | -51,30% | 48,70% |
| Wertträger Naturnähe Wasserhaushalt | 781 WP | 603 WP | -178 WP | -22,79% | 77,21% |
| Wertträger Gewässerbelastung durch anthropogen induzierten Oberflächenabfluss | 587 WP | 599 WP | 12 WP | 2,04% | 102,04% |
| Wertträger Luftaustausch | 769 WP | 292 WP | -477 WP | -62,03% | 37,97% |
| Wertträger stadtklimatische Funktion | 498 WP | 485 WP | -13 WP | -2,61% | 97,39% |
| Summe | 4.348 WP | 2.740 WP | -1.608 WP | -36,98% | 63,02% |
| Eingriff Naturhaushalt | -1.608 WP | | |
| | | | | | |
| Landschaftsbild und Erholung | |
| Wertträger Qualität des Landschafts- und Stadtbildes | 961 WP | 300 WP | -661 WP | -68,78% | 31,22% |
| Wertträger Bedeutung der Grünflächen und des Freiraumes für die Erholung | 961 WP | 123 WP | -838 WP | -87,20% | 12,80% |
| Summe | 1.922 WP | 423 WP | -1.499 WP | -77,99% | 22,01% |
| | Eingriff Landschaftsbild und Erholung | -1.499 WP | | |
Abbildung 10: Übersicht Naturschutzrechtliche Eingriffs- und Ausgleichsbilanzierung
Für die biotischen Komponenten des Naturhaushalts (Biotope) ist eine deutliche Verbesserung um +267 WP festzustellen, es erfolgt eine deutliche Aufwertung über den Bestand hinaus. Dabei sorgen die festgesetzte Grünfläche, die Dachbegrünung, die Baumpflanzungen auf den Grundstücken und der festgesetzte Grünanteil in den Verkehrsflächen für eine zusätzliche Aufwertung. Sollte aufgrund der hohen Flächenkonkurrenzen und technischen Anforderungen die festgesetzte Dachbegrünung nicht im vollen Umfang umsetzbar sein, sind andere Grünmaßnahmen mit gleicher kompensatorischer Wirkung entsprechend den Annahmen der Eingriffsbilanzierung umzusetzen. Durch die Erhaltung der Feldhecke entlang des Blaubeerweges kann der Eingriff gemindert werden. Eine deutlich negative Bilanz fällt auf den Biotopverbund zurück. 922 WP können nicht kompensiert werden. Positiv wirken sich die Erhaltung der Feldhecke und die festgesetzte Grünanlage aus. Die hohe Aufwertung der Biotoptypen kann das Defizit beim Biotopverbund nicht ausgleichen. Durch die im städtebaulichen Vertrag vorgesehen Regelungen zur Fassadenbegrünung (20% der Fassadenflächen), die auch durch andere Grünmaßnahmen mit gleicher kompensatorischer Wirkung umgesetzt werden kann, kann das Defizit im Naturhaushalt weiter kompensiert werden.
Für die abiotischen Komponenten des Naturhaushalts ergibt sich für die flächenbezogene Bilanz rechnerisch eine negative Bilanz von -953 WP. Minderung auf die Funktionen des Boden- und Wasserhaushalts bewirken die Festlegungen zu Dachbegrünung und dezentraler Regenbewirtschaftung sowie die Sicherung von unversiegelten Flächen durch die Festsetzung von Grünflächen, den Grünanteil in Verkehrsflächen, die Erhaltung von Gehölzen und Teilversiegelungen von Wegen, Zufahrten und Stellplätzen.
Zusammenfassend betrachtet, können Eingriffe in den Naturhaushalt, die durch den Bebauungsplan 3-89 vorbereitet werden, nicht mit den getroffenen Festsetzungen vollständig kompensiert werden. Es entsteht ein Defizit von -1.608 WP. Für die Kompensation werden externe naturschutzfachliche Kompensationsmaßnahmen entwickelt.
Für die Wertträger Landschaftsbild/Erholung entsteht ein Defizit von -1.499 WP, die festgesetzten Grünflächen wirken mindernd. Eine Teilkompensation kann durch die externen naturschutzfachlichen Kompensationsmaßnahmen erreicht werden.
Durch die grünordnerischen Festsetzungen erfolgt eine deutliche Minderung für das Plangebiet, die auch den gestalterischen Qualitäten des Quartiers insgesamt zugutekommt. Das bestehende Defizit von –1.608 WP im Naturhaushalt kann durch Maßnahmen auf externen Kompensationsflächen vollständig ausgeglichen werden. Das Defizit von –1.499 WP im Bereich Landschaftsbild und Erholung kann zumindest teilweise kompensiert werden.
| Flächenbezeichnung | Fläche in m² | Aufwertung Naturhaushalt | Aufwertung Landschaftsbild |
| MF01 Anlage eines Zauneidechsenhabitats | 11.000 m² | 232 WP | 22 WP |
| MF02 Anlage von Feldlerchenstreifen | 30.000 m² | 675 WP | 60 WP |
| MF03 Anlage von Feldsäumen | 8.000 m² | 180 WP | 16 WP |
| MF04 Entwicklung einer Feldhecke mit heimischen Arten | 3.800 m² | 53 WP | 8 WP |
| MF05 Umwandlung von Acker in Extensivgrünland | 26.000 m² | 611 WP | 52 WP |
| Summe | 78.800 m² | 1.751 WP | 158 WP |
Abbildung 11: Übersicht naturschutzrechtliche Aufwertung der Kompensationsflächen
Die Bilanzierung der Kompensationsmaßnahmen außerhalb des Plangebiets des Bebauungsplans 3-89 erfolgt über das Erweiterungsset (Maßnahmenräume außerhalb des Eingriffsbereiches) aus dem Berliner Leitfaden zur Bewertung und Bilanzierung von Eingriffen (Stand November 2023). Die projektbezogenen vorgezogenen artenschutzrechtlichen Ausgleichsmaßnahmen (CEF-Maßnahmen) werden multifunktional berücksichtigt und für die naturschutzrechtliche Kompensation angerechnet.
Die Eingriffe in den Naturhaushalt werden mit diesen Maßnahmen vollständig kompensiert. Für das Landschaftsbild verbleibt trotz der Begrünung im Plangebiet und der Kompensationsmaßnahmen außerhalb des Plangebiets ein erheblicher Eingriff, der nicht kompensiert wird. Vor dem Hintergrund, dass eine offene Agrarlandschaft durch die geplante Bebauung überformt und damit das Landschaftsbild grundlegend verändert wird, ist dies eine nicht überraschende Folge.
Neben diesen hier bilanzierten Maßnahmen nach Berliner Leitfaden werden weitere Maßnahmen, die zur Verbesserung des Orts- und Landschaftsbildes vorgesehen. Hierzu gehören:
Festsetzungen:
- Begrenzung der Geschossigkeit im WA 2 im Übergang zur Bestandsbebauung auf vier Geschosse (B-Plan)
- der Pflanzbindung für den Übergangsbereich des Schulgeländes zur öffentlichen Parkanlage (Festsetzung) Für den Fall, dass Freiflächen unterbaut werden (z.B. Tiefgaragen), müssen diese begrünt werden (Festsetzung)
Regelungen im städtebaulichen Vertrag:
- Begrenzung der Höhen der technischen Aufbauten auf den Dächern
- Gestaltungsauflagen für die Vorzonen der Gebäude, die sich im Bereich des öffentlichen Parkes befinden
- Herstellung eines Quartiersplatzes im WA 2, der öffentlich zugänglich ist
- Erstellung von Freiflächenplänen für die Baugrundstücke, um die unterschiedlichen Belange an den Freiraum frühzeitig abzustimmen
- Erstellung eines Freiflächenplans für die Parkanlage mit Spielplatz, um frühzeitig die verschiedenen Belange und Bezüge zu den angrenzenden Flächen abzustimmen
Weiterhin wird derzeit ein Konzept Animal Aided Design für das Gesamtgebiet der Elisabeth-Aue erstellt. In diesem Konzept werden Vorschläge erarbeitet, wie bei Durchführung der geplanten Maßnahmen gleichzeitig Habitatstrukturen für Tiere integriert entstehen können. Das Konzept Animal Aided Design ist ein informelles Konzept, stellt aber eine geeignete Grundlage dar, um die Biologische Vielfalt im Geltungsbereich des Bebauungsplanes 3-89 zu fördern.
Mit diesem Bündel an Maßnahmen werden Eingriffe in das Orts- und Landschaftsbild qualitativ weiterhin gemindert. In der Gesamtbeurteilung wird daher davon ausgegangen, dass vor dem Hintergrund des besonderen Bedarfs an Wohnungen und Schulstandorten die verbleibenden Eingriffe in Natur und Landschaft insgesamt als vertretbar angesehen werden (siehe hierzu die Ausführungen und Abwägung in der Begründung zum Bebauungsplan).